MINISTERE DE L’ECONOMIE ET DES FINANCES                   BURKINA  FASO

SECRETARIAT GENERAL                                                       Unité-Progrès-Justice

ECLOE NATIONALE DES REGIES FINANCIERES    Année Académique 2012-2015

 

                                                                                                                                        

 

 

 

                   MEMOIRE   DE  FIN  D ETUDES

Pour  l’obtention  du  Diplôme du cycle A de l’Ecole Nationale des Régies Financières

                                                           Option : Fiscalité

 

LA GESTION  DES  DECLARATIONS DES BAUX D’IMMEUBLES DANS L’AMELIORATION DE L’IMPOSITION DES REVENUS FONCIERS AU BURKINA FASO : CAS DE LA DIRECTION DU CENTRE DES IMPOTS DE BOGODODO

 

   THEME :

 

 

 

 

 

 

                                                Présenté et Soutenu Publiquement par :

                                                                  GUIGUI  PASCAL

 

Mars 2015                                                                                                     Directeur  de  mémoire :

                                                                                                                                      Mr.KARGOUGOULassané

                                                                                                                                            Inspecteur des impôts

                                                                                                                            Chef de service du GUDEF /DGI

 

INTRODUCTION GENERALE

La fiscalité  occupe  une  place importante dans l’émergence économique et sociale de tous les Etats. Avec les nouvelles fonctions reconnues aux Etats modernes, du fait du passage du neutralisme à l’interventionnisme fiscal, la fiscalité a une triple fonction : la fonction financière, la fonction économique et la fonction sociale.

Aussi, tenant compte de la place des ressources fiscales et de la fiscalité dans la conduite des politiques financières, économiques et sociales des Etats, la CEDEAO a retenu parmi ses critères de convergence, la mobilisation d’un montant total des recettes fiscales équivalant au minimum à 20% du PIB nominal. Ce niveau minimum de prélèvement fiscal, en principe compatible avec les potentialités de recouvrement des recettes fiscales des pays de la communauté, est sensé réduire la dépendance vis-à-vis des financements extérieurs qui sont irréguliers par nature  et  tributaires  de  la  conjoncture internationale généralement  non maîtrisable  par les  Etats  Africains.

Depuis la fixation des seuils minimums de mobilisation des recettes fiscales à 20% par la CEDEAO et 17% par l’UEMOA, la plupart des pays de la communauté dont le Burkina Faso, éprouve des difficultés  à atteindre ces objectifs.

En ce qui concerne le Burkina Faso, nonobstant les nombreuses  réformes fiscales entreprises depuis  1990 ainsi que d’autres  stratégies de  développement  élaborées  et  conduites  dans  les domaines de l’économie  et  des  finances  publiques,  le  taux  de pression  fiscale  qui  était  de 12.7%  du  PIB en  1995  ne  s’est  élevé  qu’à  14.5%  puis  à  16.4%  du PIB  respectivement  en  2011  et  2012[1].

Pourtant, selon certains  spécialistes  et  nombre  d’institutions,  le  Burkina  Faso  peut accroître de manière substantielle ses recettes fiscales par rapport à son potentiel pour les aligner aux  normes  minimales  de recouvrement fixées  par les   institutions  sous  régionales (CEDEAO  et  UEMOA).

Cela signifie donc, qu’il existe une réelle marge d’amélioration du rendement fiscal  mais, que  le  système fiscal Burkinabè fonctionne en deçà de son régime optimal en raison notamment de potentialités fiscales insuffisamment exploitées.

Au titre de ces potentialités, on peut citer le secteur immobilier qui a connu ces dernières  années  une  marge  de  progression non  négligeable avec l’expansion immobilière enregistrée ces derniers temps dans la ville de Ouagadougou, alors que certains impôts, tirant leur source des revenus locatifs d’immeubles, sont à un niveau de rendement insatisfaisant dans certaines unités de recouvrement malgré la relative performance d’ensemble enregistrée pour ce qui concerne l’IRF.

En effet, en dépit de la mise en œuvre du  plan stratégique  2007-2015 de la Direction Générale des Impôts, les constats suivants s’imposent :

ü  Les  performances  en  matière  de  gestion  et  de  rendement  de certaines actes comme les contrats de bail sont mitigées; ni les réflexions menées à ce sujet, ni les différentes réformes  législatives entreprises en faveur des bailleurs n’ont  pu redresser la tendance tandis que  le nombre  d’immeubles  en  location  ne  cesse  de  croitre  d’année  en  année (Cf. tableau n°11 en annexe);

ü  En outre, force est de constater qu’au moment où cette catégorie de revenu connait une  augmentation non négligeable du fait de la flambée des loyers, l’IRF n ‘occupe que la portion congrue des prévisions fiscales en moyenne entre  0.5%  et  0.75%  des  recettes  fiscales  totales de la Direction Générale des Impôts(DGI) ces dernières années[2].

En effet, au cours des exercices 2012, 2013, 2014, l’IRF a rapporté respectivement 2 337 000 593 FCFA, 2 890 146 007 FCFA et 2 924 993 285 FCFA au profit du budget de l’Etat, représentant un  pourcentage du total des recettes de la DGI respectif de 0.75% , 0.57% et 0.50%. Pour ce qui est des recouvrements au niveau régional, cet impôt a rapporté respectivement 811 506 147 FCFA en 2012, 944 021 613 FCFA en 2013 et 829 556 838 FCFA en 2014 à la Direction Régionale des Impôts du Centre (DRI-C), soit respectivement au titre de son poids dans les recettes de la DRI-C un pourcentage de 3,72%,  3,68% et 2,94%[3].

En ce qui concerne les taux de réalisation en matière IRF par rapport aux prévisions, la DGI a obtenu 97,86% en 2012, 116,60% en 2013 et 119,05% en 2014. Quant à la DRI-C dont le potentiel est de loin le plus important, elle a obtenu des taux de réalisation de 101,50%  en 2012, 124,67% en 2013 et 109.62% en 2014. Par contre, cet impôt n’à obtenu pour les mêmes périodes que 42,51%, 137,34% et 51,81%  par rapport aux prévisions assignées à la Direction du Centre des Impôts de Bogodogo (DCI-B) par la DRI-C[4] (cf. tableau n°10 en annexe). La situation est plus préoccupante avec l’insuffisance, voire l’absence d’imposition des actes de location à la TVA qui s’observe pratiquement sur l’ensemble de la DCI-B.

A quel niveau de la gouvernance fiscale se situent les causes de cette contreperformance dans le dispositif mis en place par les différents acteurs impliqués dans la mise en œuvre de ces  prélèvements  fiscaux au sein de la DCI-B?

Afin de répondre à un pan de ce questionnement, il nous est paru nécessaire de réfléchir sur le thème suivant : « La gestion des déclarations des baux d’immeubles dans l’amélioration de l’imposition des revenus fonciers au Burkina Faso : cas de la Direction du Centre des impôts de Bogodogo».

Comme appui à ce qui est indiqué supra, ce thème part du constat selon lequel malgré une matière imposable fixe et aisément palpable, ainsi que les nombreuses réformes fiscales intervenues à l’avantage des bailleurs, nombre de locations d’immeubles se font toujours dans des conditions irrégulières tandis que l’IRF peine à décoller aussi bien dans les prévisions, dans les émissions que dans le recouvrement au niveau de certaines DCI. En effet, même si au sein de la DRI-C et de la DGI, le niveau de mobilisation de l’IRF est relativement satisfaisant, on est en droit de se poser la question de savoir si les taux de réalisations enregistrées par ces structures, traduisent véritablement une performance (cf. tableau n°10 annexe); par ailleurs, une analyse des performances des unités de recouvrement révèle que des différentes DCI de Ouagadougou, notamment pour le cas particulier de la DCI-B, le niveau de mobilisation des recettes en matière d’IRF et autres impôts locatifs, reste en deçà des attentes (cf. tableau n°3 p.19).

Au regard de cette situation, les questions suivantes se posent :

Quelles sont donc les entraves à la bonne rentabilité des impôts liés aux baux d’immeubles ?

Quels contrôles des contrats de bail faut-il mettre en place pour une amélioration du rendement des impôts liés aux revenus locatifs?

Afin de mieux appréhender cette problématique, nous avons formulé  les hypothèses suivantes :

Hypothèse 1 : L’insuffisance des déclarations des baux  par rapport au potentiel existant a une incidence négative sur l’imposition et le recouvrement l’IRF.

Hypothèse2 : La qualité des contrats de bail laisse à désirer et pénalise de ce fait l’assiette de l’impôt.

Hypothèse 3 : L’insuffisance du cadre de contrôle a posteriori (CAP) des contrats de bail ne permet pas de mettre en œuvre des sanctions dissuasives des mauvaises pratiques.

L’objectif de cette étude vise donc, à déceler les goulots d’étranglements qui empêchent la bonne rentabilité des impôts liés aux baux d’immeubles dans le ressort territorial spécifique de la DCI-B aux fins de trouver des solutions idoines à même de booster les émissions et les recouvrements et de redonner à cet impôt toute sa place dans le concert des prélèvements fiscaux de la DRI-B.

Afin de vérifier les hypothèses ci-dessus énoncées, la démarche retenue  pour mener notre étude est la méthode d’investigations auprès des structures et personnes suivantes :

§  Une recherche documentaire à la bibliothèque de l’ENAREF, où nous avons pu lire certains mémoires et ouvrages ;

§  Une collecte de donnés statistiques à la DRI-C, à la Direction de l’informatique et des Prévisions(DIP), à la DGI et à la DCI-B lieu de notre stage, où nous avons pu reconstituer certaines situations en matière statistique ;

§  Des sorties de terrains avec des agents pour mieux apprécier certaines situations telles que le rapprochement entre certaines déclarations et les réalités du terrain ainsi que des identifications et ;

§  Des entretiens avec certaines personnes ressources comme des agences immobilières (AICI, CAP IMMOBILIER), des cabinets d’expertise immobilières (CEITP, EXPERTI’S), des bailleurs, des locataires et des agents. Ce qui nous a permis pour ce dernier cas, de mieux cerner l’existant qu’est la gestion actuelle des baux dans sa globalité.

La présente étude est structurée autour de deux  parties:

Ø  La première présente l’analyse des différents impôts inhérents aux locations d’immeubles ainsi qu’un examen de la gestion actuelle des baux au sein de la DCI-B ;

Ø  La seconde relève d’une part les insuffisances qui résultent de cette  gestion, ainsi que leurs causes probables et d’autre part, fait des propositions de mesures d’actions d’amélioration afin de booster les performances des impôts locatifs au sein de cette DCI-B.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PREMIERE  PARTIE : LES PRELEVEMENTS FISCAUX SUR LES REVENUS FONCIERS Cette partie se donne  pour  ambition  d’étudier  d’abord les  différents  impôts pris individuellement et frappant les revenus locatifs à l’occasion de la conclusion d’un contrat de bail. Ensuite un examen de l’état des lieux de la gestion des déclarations des baux d’immeubles sera abordé dans touts ses compartiments afin de nous permettre d’identifier les éléments sur lesquels nous focaliserons notre attention pour la recherche de solutions. Les revenus locatifs sont les sommes perçues lorsqu’on donne en bail un immeuble, il s’agit donc d’étudier prioritairement les grands impôts supportés par le bailleur (IRF et droits d’enregistrement même si dans certains cas ils sont supportés par le preneur), ensuite nous ferons un petit aperçu sur certains impôts (TVA, patente) qui frappent ces charges locatives supportées par le preneur.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE 1: LES DIFFERENTS IMPOTS LIES AUX REVENUS FONCIERS OU AUX BAUX D’IMMEUBLES

Il s’agit d’une part des droits d’enregistrement (D.E) et d’autre part de l’impôt sur les revenus fonciers (IRF) qui seront longuement abordés et, subséquemment de la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et du droit proportionnel de la patente.

SECTION 1 : LES  DROITS  D’ENREGISTREMENT

Les D.E ou droit du bail, à ne pas confondre avec droit au bail qui est une pratique en matière commerciale, qui consiste au versement d’une indemnité demandée par un commerçant titulaire d’un bail commercial, à celui qui prend sa suite dans la location d’un immeuble.

Quant aux droits du bail, que nous assimilerons aux droits d’enregistrement, ils sont dus par un bailleur ou un locataire, c’est selon l’usage auquel l’immeuble est destiné ou la qualité juridique du locataire, suite à la mise en bail d’un bien immeuble ou  d’un meuble.

Paragraphe 1 : Les généralités sur le contrat de bail

Avant l’entame de cette étude, Il est  important de rappeler que le contrat de bail, loin d’être  la panacée, est un instrument  dont  la maîtrise  contribue  à l’amélioration de l’imposition et à la qualité des baux  par la minimisation des mauvaises pratiques  pouvant entacher les baux. En effet, c’est  sur la base  du  loyer déclaré que  les droits d’enregistrement sont calculés et par ricochet, l’IRF, le droit proportionnel de la patente  et de la TVA,  d’où la nécessité de  veiller à la bonne application des textes en la matière. (cf. tableau n°1).

Tableau n°1 : Evolution des émissions IRF en fonction des contrats de bail reçus

  Source : Statistiques de la DCI

Année	2012			2013			2014
	Déclarations reçues			Déclarations reçues			Déclarations reçues
	Nombre	Droits simples	pénalités	Nombre	Droits simples	pénalités	nbre	Droits simples	pénalités
IRF	7907	290.785.000	6.438.408	12116	297.61.944	4.006.380	5250	174.180.502	4.185.227
CB	2077	300.325.134	39.115.733	3292	521.645.969	65.392.234	2192	367.373.698	45.126.376

 

 Commentaire : L’analyse du tableau permet de dire que  les déclarations de contrats de bail augmentent d’une année à une autre passant de 2077 en 2012 à 3292 en 2013.On remarque également que les émissions en doits d’enregistrement ont connu une croissance dans le même sens au cours des trois années entraînant aussi la hausse des émissions IRF. Ce qui permet de démontrer que, plus les contrats sont établis et enregistrés, plus les  émissions des impôts qui s’y rattachent augmentent, preuve que les contrats de bail contribuent à l’amélioration des émissions.

Le bail est une convention par laquelle l’une des parties (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur ou locataire), d’une chose (meuble ou immeuble) pendant un certain temps, et moyennant un prix (loyer) que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aussi, nous pouvons dire que le contrat de bail est l’acte qui constate formellement le bail et qui définit les rapports entre le bailleur et le locataire.

On appelle bail à loyer, le louage des maisons et des meubles. Le bail peut être  conclu à usage d’habitation, commercial, professionnel, agricole, artisanal ou industriel.

Le terme enregistrement désigne une formalité et un impôt[5]. L’enregistrement du contrat de bail écrit est une formalité obligatoire qui est imposée par les dispositions du droit fiscal Burkinabè (art.81 du CET, loi n°55 /94/ADP du 14/12/1994). Ces mêmes dispositions imposent également l’enregistrement des avenants du bail, c’est-à-dire les modifications ultérieures qui y sont apportées.

L’enregistrement confère une date certaine qui le rend opposable aux tiers, ce qui signifie que toute personne étrangère au bail ne peut l’ignorer à compter du jour de son enregistrement, pour ce qui concerne le bail rédigé sous signature privé et à partir de la rédaction, pour ce qui concerne le bail authentique établi par un notaire. Le bail verbal qui n’a jamais de date certaine et le bail non enregistré, produisent les mêmes effets notamment d’un point de vue fiscal

La formalité de l’enregistrement consiste à présenter le bail en quatre exemplaires ou plus au bureau compétent de l’enregistrement. Aucune loi n’encadrant le contenu des baux d’immeubles, le fisc impose cependant l’obligation de porter certaines informations. Le contrat de bail  peut être rédigé par le bailleur ou un notaire ou toute personne sur papier libre ou sur imprimés types offerts par l’administration moyennant la somme de 500 frs le lot des quatre(4) imprimés[6].

Paragraphe2:   L’évolution du régime fiscal des baux

Le  régime fiscal des baux au Burkina Faso a été marqué par la réglementation des loyers  au Burkina Faso de 1984, selon le décret n°84-063 /CNR/PRES/MEC du 9 MARS 1984 rendant obligatoire l’établissement d’un contrat de bail  pour toute location d’immeuble. La réglementation des loyers est intervenue dans un contexte politique  précis  avec l’avènement du Conseil National de la Révolution  dont le leitmotiv était, entre autre la satisfaction des aspirations des larges masses populaires dès lors, les réformes qui s’inscrivaient  dans les objectifs du discours d’orientation politique du 02 Octobre 1984 du nouveau régime, vont contribuer à faire évoluer le système des baux au Burkina Faso.

Avant la règlementation des loyers de 1984, les parties avaient la possibilité de souscrire des locations verbales d’immeubles.

Ces locations verbales qui devaient faire l’objet de déclaration sur des formules spéciales fournies par l’administration, n’étaient pas très rentables et favorisaient la fraude fiscale.

La nouvelle règlementation va permettre de mettre fin au système des déclarations verbales où il fallait compter sur le civisme des contribuables, au profit  du système du contrat de bail, qui est un système écrit limitant la fraude par la mise en place d’un cadre juridique pour réprimer les manquements. Le bilan a été largement positif avec l’augmentation des recettes qui s’en est suivi, le contrat étant d’office soumis à la formalité d’enregistrement et aux droits de timbres.

L’introduction de ce nouvel outil de taxation a permis à l’administration de mieux faire les impositions et le cas échéant des redressements. L’exigence des contrats écrits a permis de mieux asseoir et recouvrer l’impôt sur les revenus immobiliers. Cela a également permis d’avoir des prévisions  plus fiables et des recouvrements substantiels (les recouvrements du PLI ont dépassé ceux de l’IRI).

Le contrat de bail a aussi contribué par son établissement obligatoire et son enregistrement, à la facilitation des opérations de prévisions et à la limitation des malentendus et litiges entre les parties prenantes au contrat de bail.

Paragraphe 3 : Les différents baux

On dénombre plusieurs types de baux selon la nature du bien loué, l’usage et la durée.

Ainsi, au titre des deux premiers, il y’a les contrats de location de meubles et les contrats de location d’immeubles. A ce titre, le bail peut être à usage d’habitation, commercial et professionnel.

Dans le cadre de l’étude qui nous intéresse, seul le bail à durée limité des immeubles, qui est le plus usité et destiné aux trois (3) usages cités précédemment, sera étudié sans toutefois occulter de faire un bref aperçu sur les autres baux.

A.   Le bail  à durée limitée

Le bail à durée limitée est celui qui  est consenti pour une durée fixée par les parties,  mais qui ne prend pas obligatoirement fin avec l’arrivée à terme. Il est reconduit  indéfiniment ou tacitement à l’expiration et au gré des parties. IL peut aussi désigner un bail indéfini avec la faculté de résilier au terme de l’usage.

I.              L’assiette des droits d’enregistrement

a.    Les opérations imposables

Aux termes de l’article 81 du CET, « les conventions ayant pour effet de transmettre à titre onéreux la jouissance des biens immeubles ou de fonds de Commerce doivent en vue de leur enregistrement, être passés par écrit ». En outre, l’article 76 du CET prévoit que : «  les actes portant mutation de jouissance de biens meubles et immeuble doivent être enregistrés dans le délai d’un mois, à compter de leur date ». Entrent donc dans le champ d’application de ces prescriptions, les baux proprement dits, les sous-baux, les locations continuant par tacite reconduction, les prorogations légales ou conventionnelles de baux dont la durée est expirée et les réquisitions et les baux à construction.

    b) Les personnes imposables

 En ce qui concerne le débiteur, le CET n’est pas très explicite. En effet, l’article 99 du CET dispose que : « les droits des actes civils et judiciaires, comportant transmission de propriété ou d’usufruit  de meubles ou immeubles, seront supportés par les nouveaux possesseurs ; et ceux de tous les autres actes  le seront par les parties auxquelles les actes profiteront, lorsque dans ces divers cas, il n’aura pas été stipulé de dispositions contraire dans les actes ».

Le décret n°84-063/CNR/PRES/MEC du 9 mars 1984 portant réglementation des loyers au Burkina Faso n’ayant pas précisé qui devait supporter les droits, une interprétation de l’article 99 précité a conduit l’administration à transférer la charge de l’impôt sur le locataire. il faut attendre l’ordonnance n°84-079 /CNR/PRES/MREFI du 3 décembre 1984 portant modification de l’article 99 du C.E.T et l’exonération des droits d’enregistrement et de timbre pour certains contrats  qui viendra préciser les différents débiteurs des droits en ces termes:

o   Sont exclusivement à la diligence et à la charge du bailleur, les droits d’enregistrement dus à l’occasion de contrats de bail de maisons à usage d’habitation consentis à des personnes physiques de nationalité Burkinabè ou assimilées, de contrats de bail de bâtiment à usage d’habitation ou de bureau consentis à l’Etat, aux collectivités publiques secondaires, et en général à toute personne morale bénéficiaire d’exonération desdits droits ;

o   Les droits d’enregistrement et de timbre dus à l’occasion de contrat de bail de bâtiments ou de locaux à usage  commercial ou industriel sont à la diligence et à la charge du preneur. 

Les droits incombent donc invariablement au bailleur et au preneur selon d’une part, l’usage de l’immeuble objet du contrat et d’autre part, selon les parties au contrat.

         c)   La  détermination de la base imposable

Pour la liquidation et le paiement des droits, le principe  est que la valeur servant d’assiette est déterminée par le loyer annuel hors taxe exprimé, augmenté des charges imposées au locataire,  ou sur la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges[7].

Le droit est calculé s’il y’a lieu sur le prix cumulé de toutes les années, c’est-à-dire sur le produit  du prix par le nombre d’années pendant lesquelles le bail produira ses effets. Deux éléments sont donc à considérer pour la liquidation des droits d’enregistrement,  le prix et la durée.

Le prix ou loyer consiste en tout ce que  le bailleur reçoit du locataire en échange de la jouissance. Il n’est pas obligatoirement payable en argent.

Lorsque le bail est conclu à titre gratuit, il donne ouverture au droit d’enregistrement sur la valeur locative à évaluer par les parties.

Nb : Dans tous les cas, le montant des droits dépend des résultats de l’analyse des clauses et stipulations contenues dans le contrat.

1.     La  liquidation

D’une manière générale, on peut retenir que la base de la liquidation est constituée par la valeur locative annuelle multipliée par le nombre d’années fixé pour la durée du contrat.

Les taux applicables à cette base sont respectivement de :

- 5% pour les locations à usage professionnel, commercial et mixte, etc.

- 3%  pour les locations à usage exclusif d’habitation.

Le minimum de perception des droits est de 6000 FCFA pour les baux d’immeubles à usage autre que habitation et ramené à 1000 FCFA pour les baux des immeubles à usage d’habitation.

2.    Le  paiement

Le droit proportionnel exigible sur les mutations d’immeuble et de fonds de commerce est perçu lors de l’enregistrement de l’acte. Cependant, le fractionnement est permis pour le paiement des droits (art.101 du CET).

Selon les dispositions de l’article 82 du CET, les mutations de jouissance de biens immeubles ou de fonds de commerce font l’objet de déclaration dans les 30 jours de la passation du contrat de bail ou de l’entrée en jouissance si celle-ci est  antérieure à l’établissement du contrat, et dans les 15 jours premiers jours du mois suivant celui au titre duquel le loyer est dû, s’il s’agit d’un contrat en cours d’exécution ou de renouvellement par tacite reconduction. Le paiement des droits d’enregistrement et de timbre s’effectue à la recette compétente, c’est-à-dire du lieu de situation de l’immeuble. L’enregistrement hors délai entraîne une amende égale au montant du droit proportionnel dû.

B) Le bail à vie

Le bail à vie est un contrat de bail dont l’échéance est la mort du preneur et dont le loyer peut être payé périodiquement ou en une seule fois. Ce bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Le bailleur ne peut y mettre fin pour occupation personnelle ni pour réaliser des travaux.

     C) Le bail à durée illimité

Est à durée illimitée, le bail qui, n’étant pas fait pour une durée déterminée, ne doit pas non plus se terminer avec la vie d’une ou plusieurs personnes désignées mais, pour lequel aucun terme n’a été fixé, ou dont le terme dépend d’un événement futur et incertain. Ce type de contrat n’est pas très courant. Les droits sont acquittés sans fractionnement.

D)  Les baux spécifiques

Ce sont les contrats qui dérogent des contrats classiques de location  et ayant en commun leur longue durée et le droit réel qu’ils confèrent à leur locataire. Le droit de construire n’étant pas attaché au droit de propriété, le bailleur peut garder la propriété du sol et permettre à une autre personne, d’y construire dessus par le recours du bail à construction ou du bail emphytéotique. Pour le financement des constructions, le locataire peut recourir à un emprunt bancaire en garantie d’une hypothèque qui portera sur le droit de propriété et sur la construction.

1.    Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée  comprise entre 18  et 99 ans portant sur un terrain que le locataire (emphytéote) s’engage à mettre en valeur. Il se caractérise par le paiement d’une faible redevance et la faculté pour le bailleur de devenir propriétaire des constructions à la fin du bail. Contrairement au bail à construction, le locataire n’est pas obligé de construire mais possède la faculté de le faire. Il confère un droit réel immobilier nommé emphytéose. Le droit ainsi conféré est susceptible d’hypothèque, cessible, saisissable. Ce type de contrat est généralement signé par les sociétés de téléphonies mobiles pour leurs installations techniques.

 Le contrat est soumis à la publicité foncière. Le droit d’enregistrement est liquidé sur le montant cumulé de toutes les redevances, pour toute la durée du bail augmenté des charges additionnelles stipulées dans le bail, sur déclaration estimative s’il y’a lieu (art.262 du CET).

           2)   Le bail à construction

Le bail à construction est un bail de longue durée  généralement comprise entre 18 et 99 ans par lequel le preneur s’oblige à édifier des constructions sur le terrain du bailleur en contrepartie d’un loyer. Le bail prévoit que la propriété des  constructions réalisées  revient au bailleur en fin de bail, sans indemnité et après amortissement totale des constructions , l’amortissement est reparti sur la durée du bail et non sur la durée normale d’utilisation des constructions. Dès lors que le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier, il doit être publié. En contrepartie de la mise à disposition du terrain, le propriétaire peut recevoir un loyer.

 En résumé, trois conditions doivent être réunies pour qualifier le bail à construction: la durée, l’obligation de construire et la constitution d’un droit réel. La loi ne précise pas le fait générateur de l’IRF dans le cas de ces types de baux mais, il convient de retenir comme dans la législation fiscale Ivoirienne, la date d’achèvement des travaux comme point de départ du fait générateur de l’IRF. Il est exonéré de la taxe de publicité foncière. La pratique des baux à construction est peu courante au Burkina Faso. Il est généralement signé par les sociétés de construction d’habitats sociaux.

       3)   Le bail à réhabilitation

C’est un bail qui est conclu pour une durée minimale de 12 ans par un organisme à but social comme ceux gérant les Habitation à Loyer Modéré (HLM) en France ou dont l’objet est de favoriser la construction et la location de logements sociaux en faveurs des personnes défavorisées. Il est aussi conclu dans le cadre de l’amélioration de l’habitat social ou sa réhabilitation. Il confère  aussi un droit réel immobilier. Ce type de bail est très courant en France.     

 

Tableau n°2 : Récapitulatif des baux

Nature des actes	Base	taux	observations
Baux d’immeuble à durée limitée : -usage d’habitation -autres usage	Loyer annuel+charges loyer annuel+charges	5% 10%	Art. 262 du CET art. 262 du CET
Baux d’immeuble  à vie	loyer décennal+charges	15%	Art. 264 du CET
Baux d’immeuble à durée illimitée	loyer de 20 ans+charges	15%	Art. 264 du CET
Baux emphytéotique	total cumulé des redevances	5 ou 10%	Art. 262 du CET

 Source : CET           

Comme déjà annoncé, outre les droits d’enregistrement, l’IRF est directement prélevé sur les revenus perçus par le bailleur à la suite du développement de droits d’enregistrement ci-dessus.

 

 

SECTION 2 : L’IMPOT SUR LES REVENUS FONCIERS (IRF)

GENERALITES

Comme le disait le professeur Filiga Michel SAWADOGO[8]: « la réforme fiscale est quelque fois un retour au passé ou,  tout le moins, un regard sur le passé ». Fort de cette maxime, nous allons  jeter un  bref regard rétrospectif  sur l’historique de l’IRF.

L’IRF a été institué par la loi n°54/94/ADP du 14 décembre 1994. Cette loi a fait l’objet de plusieurs modifications dont la dernière en date est la loi n°024 -2010/AN du 18 Mai 2010 portant modification de la loi n°042-2000 /AN du 20 décembre 2000 portant loi de finances pour l’exécution du budget de l’Etat, gestion 2001 et ensemble ses modificatifs.

L’IRF a connu plusieurs dénominations, à la suite des différentes réformes et selon les objectifs du moment des pouvoirs publics. Ainsi, pour alimenter son budget, le jeune Etat de Haute Volta qui avait besoin de ressources propres, créa son premier code des impôts  en 1965, calqué sur le code Français avec l’institution de trois impôts se rattachant à la propriété foncière qui sont :

- les Impôts Fonciers : institués par les articles 171 à 198 du CIDI en 1965, ils étaient constitués de l’impôt foncier sur les propriétés bâties, de l’impôt foncier sur les propriétés non bâties et la surtaxe foncière. Ces impôts étaient tous perçus annuellement  et ne sont restés en vigueur que pendant une courte période. Les deux derniers ont été supprimés par l’ordonnance n°67-63-PRES-MFC du 2 décembre 1967 du fait de leur faible rentabilité, quant au premier, il a été supprimé par l’ordonnance n°69-61-PRES-MFC-CD  du 15 novembre 1969 pour encourager les investissements dans l’immobilier. De 1969 jusqu’en  1974, aucun impôt sur l’immobilier n’a existé.

- L’Impôt sur les Revenus immobiliers

Il a été institué par l’ordonnance n°74-74-PRES-MF-DI du 11 novembre 1974 et resta en vigueur jusqu’en 1986. C’est le premier impôt qui frappait les revenus de la propriété foncière.

- Les Prélèvements  sur les Loyers d’Immeubles

Il fut institué par la Zatu n°83-003 /CNR/PRES du 09 janvier 1986 et fut supprimé par la loi créant l’IRF. Il était assis sur les loyers des immeubles bâtis ou non quel que soit leur usage. Sa gestion était confiée à une structure spécialisée de l’époque appelée l’inspection populaire du contrôle immobilier et non aux services des impôts.

L’évolution historique ci-dessus retracée, ainsi que les multiples modifications  intervenues depuis 2000, montrent que le secteur immobilier intéresse à plus d’un titre l’Etat.

PARAGRAPHE 1 : L’Assiette de l’IRF

C’est le montant du loyer déclaré qui constitue l’assiette de l’IRF et des impôts connexes aux baux d’immeubles ce faisant, asseoir l’impôt est l’étape essentielle du prélèvement fiscal, et l’opération comporte les phases suivantes: la détermination des revenus et des personnes imposables d’une part, et l’évaluation suivie de la liquidation la matière imposable pour obtenir l’impôt d’autre part.

A.   Les personnes et revenus imposables

Les personnes et revenus imposables à l’IRF sont définis par les articles 1, 2 et suivants de la loi n°54/94 ADP du 14 décembre 1994 portant création de l’IRF.

L’impôt est dû par les personnes bénéficiaires  de revenus fonciers. Sont compris dans la catégorie des revenus fonciers :

§  Les revenus des propriétés bâties et non bâties ;

§  La location du droit d’affichage, de la concession du droit d’exploitation des carrières, de redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit ;

§  Les revenus immobiliers accessoires et exceptionnels, ainsi que des baux à construction, etc.

 

NB : En conclusion, il est évident que pour maîtriser la matière imposable, il est impératif  de surveiller toutes les locations même ceux consentis à titre de jouissance gratuite.

 

B.   Les  Exonérations

Les exonérations, bien que compréhensibles et justifiées par moment, ne sont pas sans conséquences sur l’assiette. A ce propos, Gérard CHAMBAS affirme que : « La prolifération des exonérations diverses constitue la cause majeure du rétrécissement de l’assiette fiscale »[9].

Il y’a  plusieurs exonérations selon les objectifs visés : Les exonérations à caractère économique  ou social, les exonérations liées à des raisons techniques, les exonérations liées aux intérêts de la puissance publique et les exonérations visant à faire la promotion de l’habitat social au Burkina Faso.

 

C.   La  territorialité

Sauf dispositions  expresses  contraires, l’impôt sur les revenus fonciers s’applique :

- aux revenus des immeubles situés au Burkina Faso ;

- aux revenus des immeubles situés à l’étranger  lorsque le bailleur réside au Burkina où y exerce ses activités.

Toutefois, au regard des risques de doubles impositions, les conventions fiscales retiennent le lieu d’implantation de l’immeuble et non le lieu de résidence du bailleur. C’est le cas de la convention fiscale Franco Burkinabè et du règlement n°8/CM/UEMOA du 26 septembre 2008 portant adoption des règles visant à éviter la double imposition au sein de l’UEMOA.

 

D.   Le  fait générateur et  l’exigibilité

Le fait générateur est constitué par la mise de l’immeuble par le bailleur  à la disposition du preneur. En conséquence, l’IRF est dû même si les loyers ne sont pas payés. Toutefois, lorsque l’échéance des loyers telle que stipulée au contrat est supérieure à un (1) mois sans excéder trois(3) mois, l’impôt est exigible à l’expiration de l’échéance conventionnelle.

Lorsque celle-ci est supérieure à trois (3) mois, la périodicité du paiement de l’impôt est fractionnée en autant de périodes, de trois (3) mois que comporte l’échéance conventionnelle.

En cas de paiement d’avance, l’impôt est immédiatement exigible.

E.   La détermination de la base imposable

Le revenu net imposable est égal au loyer brut, TVA non comprise, acquis par le bailleur  au cours du mois ou de la période considérée au titre de chaque location, sous déduction d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges.

Le loyer brut comprend les produits de toute  nature provenant de la location ou de la sous-location d’immeubles, notamment :

- les loyers des immeubles bâtis et non bâtis et de leurs dépendances ;

- les dépenses incombant normalement au bailleur, mises contractuellement à la charge du locataire (grosses réparations, primes d’assurances…);

- la valeur mensuelle de l’amortissement des investissements réalisés par le preneur calculée  selon la durée du contrat, majorée des indemnités, avantages ou prestations de  toute nature servis au bailleur en exécution du bail à construction.

NB : Il est fortement recommandé de surveiller la base déclarée des baux car c’est elle qui sert à la détermination de tous les autres impôts liés à l’immobilier.

PARAGRAPHE 2:   La  Liquidation

Le montant de l’IRF est obtenu par application des  taux progressifs par tranche ci-après au revenu net imposable arrondi au 100 Frs  inférieurs, ainsi qu’il suit :

-0  à  100 000 : 18%

-au –dessus  de  100 000 : 25%

PARAGRAHE 3: Les obligation et sanctions

Toute personne bénéficiaire de revenus imposables est tenue d’en effectuer la déclaration auprès du service des impôts territorialement compétent au plus tard le 10 du mois suivant la période au titre de laquelle l’impôt est dû, à l’aide d’un imprimé conforme au modèle prescrit par l’administration.

L’impôt correspondant est acquitté dans le même  délai, auprès du même service.

Le non respect des obligations ci-dessus entraîne à l’encontre des bailleurs concernés :

- une pénalité égale à 25% des droits dus en cas de déclaration tardive. Cette pénalité est doublée en cas de taxation  d’office ;

- une pénalité égale à 50% des droits compromis en cas d’omission ou d’insuffisance des bases déclarées ;

- une pénalité égale 10%  à des droits dus majorée de 1% des droits dus par mois de retard ou fraction de mois de retard pour ce qui concerne le paiement.

En cas de résiliation avant terme du contrat de bail, le bailleur doit en effectuer la notification au service des impôts dans les dix (10) jours de la rupture du contrat.

A défaut, l’impôt est dû, sans préjudice des pénalités prévues.

NB:   La retenue  IRF

Instituée par la loi n°050/98/AN du 20 novembre 1998, portant loi de finances gestion 1999 modifiée par les lois de finances 2001 et 2006, l’obligation de retenue IRF  à la source ne fera pas l’objet d’étude en ce qu’il s’agit du même impôt, mais qui se singularise par les aspects suivants :

- le statut des débiteurs  qui sont l’Etat, les collectivités locales, les établissements publics, les ONG, les projets, les représentations diplomatiques et consulaires ainsi que les organismes internationaux et assimilés, les personnes physiques et morales relevant du régime réel d’imposition (RSI et RN) ;

- les obligations de déclaration et de paiement transférés sur ces débiteurs à travers la technique fiscale de retenue à la source.

- l’obligation de tenue d’un état des versements effectués à leurs bailleurs contenant des indications précises.

- des sanctions en cas d’insuffisance ou défaut de retenue, où les retenues sont mises à la charge du locataire et exclusion des frais généraux desdits retenues.

- en cas de retard ou défaut de paiement, des intérêts pour retard de 15% par mois ou fraction de mois de retard des retenues mises à la charge du débiteur.

- une pénalité de 200% en cas de défaut total de versement dans les trois (3) mois de la date d’exigibilité est également prévue.

NB: Outre les droits d’enregistrement et l’IRF que nous venons d’étudier, il est important de rappeler que certains impôts connexes aux baux, et non des moindres (TVA et patente), grèvent également les locations d’immeubles.

Ainsi, en application des dispositions de l’art.331 septiès, point B, 7ème[10], la TVA doit être facturée par les bailleurs conformément à la note de service n°2004-0297/MFB/SG/DGI/DLC du 19/FEV/2004 du Directeur général des impôts.

D’autre part, le montant du loyer sert également  au calcul du droit proportionnel de la patente en application de l’art.243 du C.I qui stipule que: « le droit proportionnel est établi sur l’ensemble des valeurs locatives des bureaux (….) la valeur locative est déterminée soit au moyen de baux authentiques…».

Illustration

Pour un loyer déclaré figurant sur un contrat de bail d’un montant de 100.000 HT, loué par un bailleur remplissant toutes les conditions de facturation de la TVA conformément à la note ci-dessus mentionné, les montants annuels des différents impôts dus sont les suivants :

1) Calcul de la TVA

Base taxable : 100.000x12 = 1.200.000

TVA due : 1.200.000X18% = 216.000 (Facturée par le bailleur mais supportée par le locataire)

En ce qui concerne la TVA, on note une difficulté d’appréhension de la part que représente cet impôt aussi bien dans les prévisions, les émissions que dans les recouvrements (cf. tableau n° 12 en annexe).

2) Le calcul du droit proportionnel du locataire donne :

Base taxable : 100.000x12 = 1.200.000

Droit proportionnel : 1.200.000x8% = 96.000 (supporté par le locataire)

3) Calcul de l’IRF annuel du bailleur

Base taxable :( 100.000x50%) x1250.000x12

IRF dû: 50.000x18% = 9000x12 = 108.000 (déclaré parle bailleur ou le locataire selon le cas et supporté par le bailleur)

4)  Calcul  des droits  d’enregistrement

Base taxable : 100.000x12 = 1.200.000

Droits dus=1.200.000x5% = 60.000 (supportés selon le cas par le bailleur ou le locataire)

Soit un total des droits d’un montant de 480.000frs à percevoir pour le compte du trésor public.

Au regard de cette illustration, on peut dire que la TVA et la patente sont aussi importante que l’IRF et les droits d’enregistrement en termes de recettes générées par un loyer de 100.000 frs, d’où l’importance de ne point négliger ces impôts, et la nécessité de les réclamer à qui de droit.

Malgré toutes ces pesanteurs, les rendements de certains impôts comme les droits d’enregistrement sur les baux d’immeuble ne sont pas négligeables, tandis que ceux de l’IRF sont à un niveau on ne peut plus que mitiger, en témoignent les recouvrements des trois années suivantes au sein  de la DCI-B révélés par le tableau n°3.

 

 

 

 

Tableau n°3 : Tableau comparatif des prévisions, émissions et recouvrements IRF  de la DCI-B

 

 

   

Source : Tableau réalisé par nous à partir des statistiques de la DRIC et DCI-B

Commentaire : Au regard des chiffres du tableau ci-dessus, on peut remarquer que les prévisions des droits d’enregistrement sur les baux d’immeubles n’y figurent pas, tout simplement parce que la DCI-B n’a pas prévu dans ses statistiques cette rubrique. Quant au reste, les explications suivantes peuvent être formulées:

- En 2012, les prévisions de l’IRF ont doublé les recouvrements IRF et sont presqu’au même niveau que les recouvrements des D.E, on note par ailleurs que c’est l’année qui a enregistré le moins d’agents et de jours de recensement, néanmoins, des recettes ont pu être dégagées. En outre, la lecture croisée avec le tableau n°4 (p.26) indique que  2012 a été celle des contreperformances comparativement à 2013 et 2014. En effet, en 2012, aucun magasin n’a été recensé contre 68 en 2013 et 178 en 2014, 4332 déclarations n’ont pas été produites en 2012 contre 557 en 2013 et  475 en 2014.

On note aussi les émissions surplombant les prévisions et les recouvrements,  cela est à l’honneur des agents commis à cette tâche par contre, au niveau des recouvrements, il y’a un bémol, ils sont en deçà des chiffres précédemment évoqués. A notre avis, cette situation pourrait s’expliquer soit par les T.O mis en recouvrement, soit par le non paiement des déclarations après le visa du bureau IRF pour lesquelles des actions de poursuites n’ont pas été engagées.

En matière de D.E sur C.B, l’explication de la différence peut encore résulter des T.O mis en recouvrement mais non recouvrés, l’autre hypothèse étant exclue à savoir que les paiements des droits précédent la formalité d’enregistrement il n’est pas pensable qu’il y ait des RAR en matière de D.E sauf en cas de paiement fractionné.

- En 2013,  les recouvrements IRF ont battu le record de tous les chiffres. Quant aux D.E, on note aussi une progression certes, mais moindre. Ces recouvrements IRF font suite à une vaste opération IRF organisée à l’échelon de la DRI-C qui a mobilisé un grand nombre d’agents et de moyens logistiques. Ainsi, la DCI Bogodogo a reçu des renforts d’agents venant d’autres services de la DCI. Ces opération se sont étalées sur près d’un mois et ont concerné tant les RAR IRF que les renouvellements, ainsi que l’imposition des nouveaux contribuables. Les résultats ont été très satisfaisants en termes de recouvrements et  d’émissions, ce qui explique le quasi doublement des émissions en D.E.

Si le niveau des recouvrements IRF dépasse celui des D.E, ce qui semble incohérent, cela est probablement dû au fait que l’accent a été mis sur l’IRF. Par ailleurs, on note une baisse des prévisions sans doute due à l’effet boule de neige provoqué par le recouvrement de 2012.

- En 2014, en IRF, on note une baisse générale tant en émissions, qu’en recouvrements. De l’avis des premiers acteurs que sont les agents, ces baisses sont consécutives à une baisse des activités au niveau de l’ensemble de la DCI. Cette situation s’explique par la création de nouvelles DCI où instruction avait été donnée aux équipes de regrouper les dossiers par entités nouvellement crées, DCI-B ayant fait les frais de cette réorganisation, cela a naturellement contribué à la démotivation des agents et conduit à ces résultats.

En 2014, les D.E ont plus que doublé, un facteur conjoncturel explique cette situation selon les agents, c’est l’appel d’air crée suite à l’opération « crédit bancaire » destinée à la promotion des activités économiques des femmes, initiée en 2014 par le Ministère de la promotion de la femme. La conditionnalité essentielle pour bénéficier du crédit était la création d’une entreprise, ce qui a permis l’établissement record des contrats de bail. D’où l’explication de la hausse des déclarations de C.B en 2014.

Moralité : on peut affirmer sans se tromper que l’opération de recensement, qui est par excellence une opération de contrôle générale des contribuables ainsi que de leurs activités, est la clé de voute de l’élargissement matière imposable, de la maîtrise du fichier des contribuables et source d’importantes rentrées de recettes fiscales.

 

CHAPITRE 2 :     LA  GESTION DES BAUX D’IMMEUBLES

SECTION 1: Les caractéristiques et facteurs déterminants les loyers des baux d’immeubles

La détermination de la base imposable est la problématique essentielle de la gestion des baux d’immeubles. En effet, il s’agit de quantifier la valeur réelle de la matière imposable devant servir au calcul de l’impôt. Dans la mesure où la fixation de cette base est unilatérale et laissée aux soins des contribuables, on assiste à toute sorte de dérive. Cette situation explique en partie la contreperformance que connaissent les droits d’enregistrement, au regard de certaines pratiques peu orthodoxes observées dans les fixations des loyers d’immeubles.

Face à cela, les services fiscaux n’ont pas encore trouvé des méthodes de détermination des valeurs  locatives réelles de référence des investissements immobiliers.

C’est pourquoi, la DVE a diligenté une enquête en 2007 et a produit une enquête sur le cours des loyers et leur mode de détermination. Cette enquête était destinée à collecter des informations auprès d’agences ou de sociétés ayant une expertise dans les fixations des prix des loyers au Burkina Faso. Il s’agissait de recueillir des informations relatives aux us et pratiques dans la fixation des loyers ou leur détermination au Burkina Faso. De cette étude, il ressort les informations suivantes que nous avons recoupées sur le terrain, en plus d’autres méthodes de fixation non répertoriées par le rapport final de l’enquête.

PARAGRAPHE 1 : Les méthodes usuelles et pratiques de fixation des loyers

Il faut d’emblée dire que le constat général  qui a été  fait est qu’il n’existe pas de règles codifiées et transparentes de fixation des loyers. Elles résultent plutôt de la libre pratique des bailleurs hormis ce qu’on voit avec CEGECI, où les prix sont fixés par l’Etat et ne sont pas révisables. Il n’existe pas non plus  d’observatoire de loyer ou la pratique des loyers indexés comme en France ou au Sénégal, et dès lors, tout est permis, les prix peuvent subir des modulations au gré des bailleurs en référence à certains critères  que nous jugeons farfelues.

PARAGRAPHE 2 : Les facteurs déterminants dans la fixation des loyers

D’après nos observations, il existe quatre sortes de bailleurs : ceux qui fixent un prix du bail raisonnable, ceux qui adossent leur prix en fonction des montants des remboursements suite à un prêt bancaire, ceux qui fixent leur prix en fonction de la tête du client et ceux qui fixent leur prix en fonction de critères non définis, ce sont  ceux là que nous nous nommerons de bailleurs opportunistes ou spéculateurs. A ces éléments, d’autres éléments non moins importants interviennent et selon les usages, plusieurs critères sont souvent combinés pour la détermination du montant du loyer. On peut cependant retenir les  critères les plus déterminants suivants :

- la nature du bâtiment : il s’agit de la nature et de la qualité des matériaux de construction utilisés : matériaux définitifs, semi définitifs ou banco amélioré ;

- la destination du bâtiment : le loyer varie en fonction de la destination du bâtiment. Les affectations courantes des immeubles que l’on retrouve le plus souvent sont : habitation, bureau, commerce, ou magasin de stockage ;

- le confort du bâtiment ou à l’état intérieur : l’eau et l’électricité constituant le premier minimum de confort qui intéresse les locataires. D’autres critères comme le téléphone et l’accès à l’internet sont de plus en plus demandés et influent dans la fixation du montant du loyer;

- l’emplacement du bâtiment  et l’environnement : la situation géographique de l’immeuble placé dans un quartier sans infrastructure ou à proximité de commerce, en bordure de commerce, en bordure d’une grande voie ou implanté dans une zone emblématique (Avenue ou quartier célèbre, etc.…) est un critère déterminant dans la fixation du montant du loyer. Le loyer sera fonction du taux de fréquentation de la voie, de l’accessibilité à l’immeuble;

- le statut juridique du locataire : selon qu’il s’agisse d’une personne morale, d’une personne physique, d’une administration ou d’un organisme, le cours du loyer est fluctuant.

Paragraphe 3 : Les  méthodes d’évaluation et règles de fixation des loyers

La fixation des loyers par comparaison avec le voisinage est la méthode usuelle au Burkina. Mais il existe d’autres méthodes de détermination telles la méthode au mètre carré et la méthode du coût de revient de la construction.

      A)  La fixation des loyers par comparaison

Elle consiste à fixer le montant du loyer en se référant à des locations d’immeubles comparable dans la même zone ou le même voisinage. C’est la méthode la plus usitée sur toute l’étendue du territoire Burkinabè, en province comme en ville. Elle est également utilisée par les services fiscaux en matière de droits d’enregistrement notamment des contrats de bail.

B)  La méthode au mètre carré

Cette méthode consiste à fixer le prix du loyer en fonction de la superficie des surfaces mises en location c’est-à-dire du nombre de mètres carrés. Elle est le principal mode de fixation pour ce qui concerne les locations à usage autre qu’habitation.

Le coût du mètre carré étant connu, on obtient le prix du loyer en multipliant le coût du mètre carré par la surface totale mise en location.

Cette méthode n’est pas très répandue mais il ressort selon nos enquêtes qu’elle est beaucoup utilisée pour fixer certains loyers sur les avenues Kwamé Nkrumah et Babanguida. A ce titre, il ressort que les prix du mètre carré se situeraient entre 2000 FCFA et 6000 FCFA. Pour les maisons à étage, le prix du mètre carré du rez de chaussée jusqu’au deuxième étage (généralement loués ensemble) est plus élevé. A partir du troisième étage, le prix baisse et se situerait entre 2000 FCFA et 3000 FCFA.

C.   La méthode du coût de construction

Elle consiste à tenir compte du coût de revient du bâtiment (coût des investissements) dans la fixation du prix du loyer. On part de ce coût auquel il faut soustraire  un pourcentage forfaitaire de 20% représentant les équipements amortissables incorporés dans le bâtiment et tenir compte de la durée de vie. D’après nos investigations, la durée de vie d’un magasin est autour de 25 ans entre 15 à 25 ans pour les bâtiments à usage professionnel ou d’habitation. Le loyer  obtenu est ensuite augmenté de 20% pour tenir compte des frais de gestion.

D.     Les autres paramètres

Il ressort également que certains paramètres comme le bail à longue durée va de (trois à neuf ans), peuvent influer la baisse du prix du loyer ou inversement à la hausse au regard des droits d’enregistrement élevé au titre de ces types de baux. Il y’a les baux administratifs dont les délais de paiement généralement longs sont un critère qui participe pour une grande part à une hausse des montants des baux consentis. Du reste, c’est à ce niveau qu’il existe les plus fortes spéculations selon certains enquêtés.

NB: Il apparaît aussi que les secteurs 1  à 15 de la ville de Ouagadougou connaissent les loyers les plus élevés à cause de la forte demande liée à la proximité des centres d’activités urbaines.

 

SECTION 2 : LA GESTION  ACTUELLE DES BAUX  ET LE NIVEAU ACTUELLE DU CONTROLE

Paragraphe 1: Les différentes phases de la gestion des baux

Il faut dire qu’au niveau organisationnel et de gestion, deux sections au sein de la DCI-B sont chargés de la gestion des baux, il y’a le bureau IRF et le bureau enregistrement. Il y’a lieu de s’appesantir  sur la gestion du bureau IRF qui est en réalité un bureau d’assiette d’où l’essentiel du travail de gestion est réalisé. Ce faisant, il faut rappeler que la gestion comporte les phases suivantes en dehors du recouvrement et du contentieux que nous n’allons pas aborder: l’assiette, la liquidation et le contrôle des déclarations des  baux et d’IRF.

A.   L’Organisation des bureaux impliqués dans la gestion des baux

Avant l’entame de notre développement, il est important de faire un bref rappel de l’organisation des services impliqués dans la gestion  des baux que sont les bureaux IRF, d’enregistrement et du receveur.

1.    Le bureau IRF

En tant que bureau hybride, il est dirigé par un chef de bureau ayant le grade d’inspecteur qui est secondé par des contrôleurs faisant office de chef d’équipe. L’effectif des agents s’élève à sept (7) agents formant trois (3) équipes qui assurent la couverture des secteurs 14, 15, 28, 29, 30 ainsi que des communes rurales de Saaba et Koubri. Le bureau est  placé sous la responsabilité directe du CSA à l’instar des autres bureaux d’assiette.

Le bureau IRF est en principe chargé du visa, de l’assiette, de la liquidation de l’IRF ainsi que du contrôle a postériori en matière de baux et d’IRF. Cependant, d’après l’organisation de la DCI Bogodogo, ce bureau vise, analyse et liquide les baux à lui présentés avant la phase de paiement et de la formalité proprement dite. L’exécution de ces tâches le place ainsi, en amont du processus des prélèvements fiscaux sous jacents à la présentation des baux à la formalité d’enregistrement.

2.    Le bureau enregistrement

Il est chargé de l’accomplissement des formalités et de l’analyse des actes et opérations juridiques à lui présentés notamment les AJ, AEJ et ASSP. Il est composé des bureaux du receveur, de la section comptabilité, d’enregistrement et des caisses. L’effectif de ce bureau est de huit (8) agents.

       3)    Le bureau du receveur

Le bureau de receveur qui est occupé par le receveur elle-même, est chargé de la signature   des actes émanant du bureau enregistrement et le bureau chargé de la comptabilité du receveur ainsi que des statistiques de toute la DCI-B.

A.   Les  procédures  actuelles  de  gestion  des baux

Le Bureaux impliqués dans la gestion des baux

a)    Le bureau IRF

Le bureau IRF réceptionne les contrats dans un premier temps pour visa. A cet effet, ce bureau procède d’abord à la liquidation des D.E et l’analyse des actes. Ensuite, ils sont pris en charge manuellement à travers un support informatique et le contribuable est  renvoyé directement à la caisse pour paiement et accomplissement de la formalité.

Dans certains cas, s’il s’avère nécessaire, surtout en cas de doute sérieux sur le montant du loyer, le visa est différé pour permettre aux agents de recouper les montants déclarés avec la réalité, ce qui est une entorse à l’article 230 du CET qui ne prévoit pas cette pratique.

Dans le cas contraire, le contrat est visé  après une lecture des différentes obligations fiscales. Les contrats dont les loyers sont inférieurs à 20.000 frs, donc exonérés d’IRF, ne sont pas saisis sur support informatique mais, sont  entassés dans des cartons.

b)    Le bureau enregistrement

Le bureau enregistrement est chargé de l’accomplissement des formalités et de l’analyse des actes et opérations juridiques notamment les ASSP. Contrairement aux actes authentiques, les ASSP qui comprennent les contrats de bail, sont ceux rédigés par les particuliers sans généralement l’intervention d’un officier public  et dont la rédaction est une exigence de la loi sous peine de sanction (art.111 du CET).

 

 

 

                           c)  Le bureau du receveur

C’est le receveur qui valide l’enregistrement par l’apposition de sa signature sur les mentions faites par les agents du bureau enregistrement. Il reçoit pour ce faire les contrats de bail du bureau enregistrement où, une partie de la formalité a été déjà accomplie. Le receveur peut  remettre en cause un travail, s’il juge que l’analyse n’a pas été bien faite. Il peut aussi notifier des pénalités pour cause de retard ou encore procéder à la signature qui met fin à la procédure.

2) Le système déclaratif

Conformément au principe du système déclaratif, les contribuables se présentent spontanément au bureau IRF munis de leurs contrats de bail pour visa et liquidation, puis  ils se rendent au bureau enregistrement pour la formalité de l’enregistrement. Un exemplaire du contrat est renvoyé au bureau IRF, à charge pour celui-ci d’opérer ultérieurement tous les contrôles qui s’imposent afin de vérifier la sincérité des déclarations. Cependant, avant l’accomplissement de la formalité, une analyse approfondie est faite par le chef de bureau enregistrement puis par le receveur dans le cadre du contrôle général des actes, aux fins de s’assurer que la liquidation a été bien faite, le cas échéant la signature est accordée et la formalité est accomplie, un exemplaire du contrat est retenu par le bureau enregistrement, un autre est transmis au bureau IRF pour la constitution d’un dossier IRF  et suivi et les autres exemplaires sont remis aux contribuables.

Ces contrats doivent obligatoirement contenir les renseignements  suivants :

- une identification précise des parties au contrat ;

- une identification précise de l’immeuble objet du contrat ; notamment les références cadastrales de la parcelle qui supporte l’immeuble ;

- une énonciation des dispositions du contrat ;

- Une indication du prix du loyer et de la durée du contrat ;

- une indication des conditions et de la périodicité du renouvellement du contrat.

Les contrats sont rédigés librement par les parties. Toutefois, des imprimés de contrats de bail sont mis à la disposition des contribuables contre paiement de frais pour imprimés.

Cependant, qu’en est-il des suites données  aux exemplaires des contrats qui sont transmis au bureau IRF et retenus  au bureau enregistrement ?

 

Paragraphe 2 : Le niveau actuel du contrôle

Le contrôle recouvre la vérification de la satisfaction des obligations fiscales en l’occurrence ici :

- l’obligation de déclarer la matière imposable (le contrat de bail, le loyer déclaré) par rapport au potentiel existant  dont le recensement est le corollaire ;

- l’obligation de déclarer toute la base imposable (le loyer réel).

Il faut dire que si tous les contribuables étaient de bonne foi et animés d’un sens de civisme fiscal irréprochable, il n’y aurait pas de recensement ni de contrôle fiscal. Pour ce qui concerne la seconde obligation notamment celle relative à la sincérité des bases déclarées, les recoupements et autres moyens sont à renforcer.

 

A.   Le  service d’assiette

Chaque équipe d’assiette reçoit régulièrement du bureau enregistrement les doubles de certains actes et déclarations comme les marchés, les statuts des sociétés, etc…pour toutes fins utiles. Cependant, pour le cas spécifique de Bogodogo, aucun exemplaire de contrats de bail n’est transmis aux équipes d’assiette, mais  plutôt au bureau IRF qui a la charge exclusive de la gestion de l’IRF et des baux d’immeubles. Néanmoins, les contrats qu’ils reçoivent par le truchement des contribuables, sont exploités à l’occasion du calcul de la patente ou  pour recouper les charges locatives déduites dans les états financiers. Cette organisation ne permet pas  de vérifier le respect des dispositions en matière de TVA sur les loyers d’immeubles.

Par ailleurs, au niveau du bureau IRF, on remarquera que le poste  CSP du PAP contient des chiffres

qui sont en réalité des chiffres ayant trait aux T.O, cela signifie qu’aucun CSP n’est effectué sur les contrats de bail, ce qui est par contre observé dans ce mode de taxation, c’est la même problématique que celle soulevée par le contrôle à postériori des déclarations qui est aussi posée, à savoir, la difficulté de déterminer la base réelle d’imposition.(cf. tableau n°4).

       Tableau n°4 : Quelques indicateurs de performance

Indicateurs	2012	2013	2014
Sorties programmées	192	230	206
Sorties effectuées	140	666	237
Bailleurs identifiés	253	989	237
Locataires identifiés	326	1197	335
Magasins recensés	0	68	178
Nombre de CSP programmé	75	72	48
Nombre de CSP effectué	60	26	44
Nombre de contribuables IRF	32017	39147	37606
Nombre de défaillants	4332	557	475
Nombre de relances	634	353	376

Source : PAP de la DCI-B

Commentaires : L’analyse du  PAP  ci-dessus révèle les situations suivantes :

On constate qu’en 2013, tous les chiffres sont en hausse, du nombre de sorties effectuées, en passant par le nombre des locataires et bailleurs identifiés. En effet, la production des déclarations IRF est passée de 32017 en 2012 à 39147 en 2013. On note ensuite une réduction drastique du nombre des défaillants de 2012 à 2014, passant de 4332 à 475 et du nombre des relances passant de 634 à 353.  Cela a enfin permis de créer une dynamique qui s’est maintenue de 2013 à 2014, en témoignent les petits écarts entre les nombres des déclarations (39147-37606), des défaillants (557-475) et des relances (353-376). L’explication de ces bons résultats fait suite à la grande opération IRF organisée en 2013.  Ce qui prouve la pertinence des opérations de recensement.

Quant à la rubrique CSP, elle ne concerne en réalité que les taxations d’offices, les CSP ne se faisant pratiquement pas. Par ailleurs, les sorties de contrôle pour vérifier les informations contenues dans les contrats de bail sont aussi rarissimes, faute de moyens de locomotion et de carburant selon les agents et le chiffres tendant à montrer le contraire sont à prendre avec beaucoup de prudence.

B.   Le  service d’enregistrement

Comme nous l’avons déjà évoqué, le contrat de bail est nécessaire pour asseoir correctement L’IRF, c’est pourquoi les services fiscaux  notamment le bureau enregistrement, ont l’autorisation d’établir par tous les moyens de droit compatibles avec la procédure contradictoire, d’éventuelles insuffisances des prix exprimés ou des évaluations fournies dans les actes et déclarations passibles des droits d’enregistrement (art.124 du CET).

Cependant, il ressort de l’organisation décrite ci-haut qu’après l’accomplissement de la formalité, les doubles des contrats de bail sont  purement et simplement rangés avec les doubles d’autres actes dans le répertoire des archives. Cela se comprend aisément dans la mesure où ce bureau n’a pas dans ses attributions, vocation à sortir sur le terrain, à moins de disposer d’instruments de contrôle pour recouper les loyers déclarés, ce qui n’est pas le cas.

 

 

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

La présentation des baux à l’enregistrement revêt une grande importance pour  l’administration du fait de leur rentabilité immédiate, les paiements se faisant aussi sans périodicité requise, mais également, de par les renseignements qu’il donne sur le patrimoine immobilier des contribuables. Cependant, les baux d’immeubles sont l’objet de tripatouillages alors même que l’administration dispose  apparemment d’un droit de reprise général dont l’efficacité se mesure à l’aune du contrôle fiscal à postériori, comme réponse à la liberté donnée aux contribuables de déclarer les bases de leur imposition. En effet, toutes les investigations  menées sur les terrains aboutissent toutes à la même conclusion à savoir, la difficulté de déterminer les vraies bases d’imposition.

Dans l’analyse précédente, nous nous  sommes efforcés de mettre à nu les difficultés d’appréhension et de maîtrise de la matière imposable, ainsi que du contrôle post déclarations, tâches devant échoir au bureau IRF suivant l’organisation  des services de la DCI Bogodogo.

En outre, on relève également  l’intime liaison  entre les difficultés qui minent la bonne gestion des impôts liés aux baux d’immeubles. L’absence d’un élément est fortement ressentie par les autres,  tels les maillons qui forment une chaîne, un seul manque et toute la chaîne ne peut fonctionner.

Au regard des différents constats d’insatisfaction, il nous appartient de rechercher les origines des problèmes qui ont été soulevés plus haut, avant d’en trouver des solutions autrement dit, après le diagnostic de la maladie, il faut rechercher les causes et proposer des remèdes.

Les obstacles et difficultés ont déjà été annoncées, il s’agit alors dans la deuxième partie, de les développer afin d’envisager les solutions.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DEUXIEME PARTIE :    ANALYSE CRITIQUE ET PROPOSITIONS DE MESURES D’ACTION L’analyse du mode de gestion des baux  et d’organisation mis en place ayant mis à nu l’inefficacité du dispositif, il nous revient de tenter d’expliquer d’abord les raisons d’une telle contreperformance alors que le secteur du ressort territorial fiscal, regorge des potentialités. Dans une deuxième approche, nous allons explorer toutes les pistes de solutions, à même de renverser la tendance dans la bonne direction.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE 1 : Les facteurs explicatifs des contreperformances

Au regard de l’état des lieux ci-dessus décrit, il est opportun de rechercher les causes des insuffisances relevées pour trouver les remèdes appropriés. Plusieurs facteurs pourraient expliquer cette situation, nous exposerons cependant les plus significatifs ainsi, il y’a des facteurs endogènes et des facteurs exogènes.

SECTION 1 : LES FACTEURS ENDOGENES

Parmi ces facteurs, on peut citer :

- les limites tenant aux opérations de recensement

- les obstacles limitant la pratique du contrôle  fiscal a postériori

- le manque de moyens matériels, logistiques et humains.

- les limites d’ordre réglementaire

Paragraphe 1 : Les limites  tenant aux opérations de recensement

Pour le contrôle de l’une des obligations fiscales imposées aux bailleurs, à savoir l’obligation de déclarer les baux d’immeubles, l’un des instruments est le recensement fiscal topographique. C’est en effet, une forme de contrôle à l’effet de s’assurer, que tous ceux qui posent des actes imposables à savoir les locations d’immeubles, sont effectivement déclarés.

A.   L’insuffisance des opérations de recensement

Pour identifier les personnes et la matière imposables, les procédés habituellement utilisés par le bureau IRF sont: le recensement et la déclaration écrite des baux (développé ci-avant).

Le recensement  consiste pour l’administration à identifier, à dénombrer et parfois à évaluer sur le terrain, les éléments économiques soumis à l’impôt ainsi que les personnes qui doivent supporter cet impôt. Cette pratique « ancienne » est encore nécessaire soit pour asseoir correctement certains impôts ou pour constater les changements intervenus dans les éléments imposables de certains contribuables, ou encore pour détecter les contribuables qui ne veulent pas se déclarer eux même au fisc. Dans tous les cas, le recensement a pour objectif général le contrôle. Or, de nos jours, les opérations de contrôle restent insuffisantes et, pour le mener à bien, des moyens doivent être rassemblés. Il s’agit des moyens matériels, humains et logistiques.

B) Les difficultés liées à la pratique du recensement

A la DCI Bogodogo, plusieurs difficultés minent la bonne tenue du recensement :

- Au plan des ressources humaines, la DCI-B manque cruellement d’agents, le tableau ci-dessous révèle qu’au bureau IRF, chaque agent gère un portefeuille d’environ 362 contribuables et 283 contrats de bail à suivre, ce qui est énorme et ne permet pas un recensement efficace, la relance des défaillants et le suivi de l’ensemble des contribuables afin qu’aucun contribuable n’échappe à l’impôt. A ce niveau, le constat que nous avons fait, est que seuls les contribuables qui déclarent régulièrement leur impôt, sont suivis, ce qui est déplorable (cf. tableau n°9 annexe).

- Cette situation est aggravée par la vétusté des moyens de locomotion qui sont complètement amortis, obligeant les agents à faire le terrain avec leur propre moyen de locomotion.

- Par ailleurs, la dotation en carburant est irrégulière dans le temps et son montant est très dérisoire : 12500 frs par agents soit 25.000 frs par équipe et par mois pour couvrir l’ensemble du territoire fiscal de leur ressort.

- En outre, la gestion manuelle tant décriée est toujours d’actualité et source de nombreux tripatouillages, de lenteur au détriment d’une gestion informatisée avec l’opérationnalisation de sintax qui aurait permis de résoudre plusieurs difficultés. De par son absence, on note la lourdeur du système actuel qui accepte des répétitions des données déjà inscrites, ce qui ne permet pas d’opérer des recoupements, favorise  des tripatouillages de données et ne permet pas d’effectuer un suivi régulier des baux et enfin des statistiques peu fiables.

- Il y’a aussi le problème de la tenue dans le temps et dans l’espace des opérations de recensement. En effet, les opérations de recensements ne sont organisés que deux fois dans l’année, souvent une fois comme ce fut le cas en 2014 et ne couvre pas toute l‘étendue du territoire fiscal, sans compter les communes rurales qui sont  presque toujours oubliées.

- Enfin, le manque de plans cadastraux qui devraient faciliter la géo localisation des immeubles et des contribuables dans l’espace, fait également défaut. Cela aurait permis d’aider les agents, qui sont outillés à la lecture des plans, de contrôler l’exactitude des références cadastrales.

Au regard de l’immensité des tâches, de la multiplicité des opérations et de l’étendue des secteurs géographiques, les performances du bureau IRF sont mises à rude épreuve : ni les sorties de recensement, ni les sorties de sensibilisation, ni les sorties de relance ou d’identification ne peuvent être menées convenablement avec ces moyens rudimentaires. Ces difficultés qui entravent la bonne pratique du terrain doivent être jugulées si tant est qu’on veut des résultats satisfaisants

Paragraphe 2 : Les limites tenant à la pratique du contrôle fiscal à postériori

Pour  le contrôle, le recouvrement et le contentieux de l’IRF, l’instrument juridique sur lequel se fonde l’administration, c’est le LPF institué par la loi n°004-2010/AN du 28 janvier 2010.

Le contrôle vise la vérification de la qualité des contrats de bail déclarés c'est-à-dire, de la sincérité des loyers déclarés, aux moyens d’instruments de recoupements.

A.   Les limites d’ordre textuel

Le principe général du système fiscal burkinabè est que l’administration doit prendre comme base pour la perception des droits d’enregistrement, le prix déclaré  ou évalué par les parties. En contre partie, les textes confèrent à l’administration le pouvoir de contrôler ultérieurement les bases déclarées pour s’assurer de leur régularité et de leur exactitude. Dans la mesure où l’impôt est une ponction faite sur le patrimoine du contribuable, celui-ci pourrait être tenté  de frauder en minimisant, voire à ne rien payer du tout comme le pense Paul Marie Gaudemet : « la méthode d’évaluation lui-même, prête à la fraude en exposant le contribuable à la tentation de minimiser son évaluation pour diminuer son imposition »[11], Jean Claude MARTINEZ le rappel également quant il affirme que: «  le contrôle garantit la fiabilité des rentrées fiscale (….), s’en remettre entièrement à la loyauté des individus serait de la naïveté. La déclaration doit être contrôlée »[12] et enfin Melh BELTRAM d’ajouter : « cette base ne peut être déterminée de manière satisfaisante que s’il existe un marché réel et transparent du bien qui subit des transactions relativement nombreuses et non spéculatives; sinon la valeur du marché devient arbitraire ou exagéré en incluant une forte part de plus value spéculative[13] ».

Nous partageons sans ambages toutes ces citations et nous pouvons dire que bien qu’il existe véritablement matière à redresser, le contrôle fiscal peine à se mettre en place en raison des difficultés de détermination d’une base imposable aussi exacte que possible qui s’explique par plusieurs raisons. Ainsi, des facteurs comme l’inexistence d’un cadre juridique (textes appropriés et répertoire des loyers) et d’instruments réglementaires (monographies des loyers, cadastre fiscal, commissions de conciliation etc.) sur lesquels doivent reposer les redressements sont inexistants. A ce propos, on peut relever le paradoxe qui consiste à autoriser les redressements fiscaux (art.124 du CET) et l’absence des moyens de leur mise en œuvre d’une part, et l’impossibilité de différer l’enregistrement d’un C.B (art.230 du CET)[14] afin de permettre une vérification sur place des éléments déclarés d’autre part. Par ailleurs, face à l’utilisation des dispositions de l’art.243 comme alternative pour la détermination des loyers, on est en droit de se poser la question de savoir si une interprétation extensive de l’article 243 est permise dans le cadre de l’IRF ? Pour notre part, il est déconseillé dans la mesure où elle fait référence à un impôt donné, la patente, donc inapproprié dans le cadre de l’IRF. En outre, la simple appréciation directe ou la méthode de comparaison entre immeubles ont des limites objectives.

B.   Les limites d’ordre procédural

Face à la multiplication des cas de présomptions de fraudes, lors des présentations des baux à l’enregistrement, les agents ont décidé d’eux mêmes de prendre une mesure conservatoire. C’est la méthode de la visite préalable de terrain pour certains contrats présentés au bureau IRF pour visa aux fins d’enregistrement, il est souvent fait rétention ou différé pour permettre aux agents de se déplacer sur le terrain en vue d’apprécier les éléments déclarés avant de procéder au visa.

 Cette visite qui fait entorse au principe de base de la fiscalité, qui est le système de la déclaration contrôlée, a pourtant le mérite de dissuader les potentiels fraudeurs ou de recaler des C.B aux qualités douteuses.

 Il y’a également l’impossibilité de recourir au droit de communication comme outil de renseignement, préalable à tout contrôle. En effet, l’administration ne peut sous le couvert d’une disposition légale, contraindre un locataire ou toute autre personne détentrice d’informations utiles à révéler le vrai montant d’un loyer.

 Or, la réponse de l’administration face à cette situation laisse à désirer, même quand  ces fraudes sont avérées. En effet, en lieu et place de vrais redressements à opérer conformément aux dispositions des articles 20 et 22 du LPF[15], l’administration, n’ayant pas prévu une disposition légale propre à la détermination des loyers, se contente d’appliquer la procédure des taxations d’office en cas de défaut ou de retard de déclaration; ou le cas échéant, elle  évalue alors les nouvelles bases taxables non pas sur la base d’instruments réglementaires ou juridiques, mais sur la base des prix du marché qui ne sont pas toujours transparents ; ou bien encore, dans le pire des cas,  elle ne fait rien si elle est confrontée à une difficulté réelle de fixation du loyer.

 En somme, quand bien les moyens de contrôles sont prévus par les textes, l’administration ne dispose pas de coudées franches pour exercer pleinement ses attributions eues égard aux failles et lacunes  des textes fiscaux (contradictions, imprécisions, mutisme, non disponibilité d’instruments de contrôle appropriés), en un mot, la non mise à jour d’un cadre juridique et réglementaire déjà existants.

NB : Il faut saluer l’innovation majeure introduite par la DGI qui consiste à subordonner toute nouvelle immatriculation au CEFORE, à l’obligation d’une visite sur place des locaux d’exercice de l’activité afin de recueillir et de vérifier tous les éléments figurant sur le contrat et de faire certifier par le sceau du bureau IRF, la fiche de visite crée à cet effet.

A ces failles tenant aux textes et à la procédure, il y’a également des limites d’ordre humains et matériels.

Paragraphe 3: Les limites tenant aux moyens matériels, logistiques et humains

Dans les différentes DCI et DPI, les moyens matériels, logistiques et humains ont toujours constitué un problème et les réponses apportées n’ont pas toujours été à la hauteur des attentes or, le succès des actions des services fiscaux dépend fortement de la qualité et de la quantité des ressources mises en œuvre.

D’autre part, le système de gestion actuellement en vigueur dans le bureau IRF se caractérise essentiellement par la gestion manuelle, par laquelle les prises en charge des contrats de bail sont effectuées dans un fichier se présentant comme suit :

N°ordre

Bailleurs

Locataires

secteurs

Loyer mensuel

Date d’effet

Date d’échéance

usage

 

Quant aux déclarations IRF, il n’ya pas de prise en charge des montants non acquittés alors que, ces déclarations ne transitent pas par le bureau recouvrement. Cette gestion manuelle ne peut prospérer au fil du temps, et vu le nombre croissant des contrats, il est impossible d’établir des statistiques fiables ainsi de vérifier si un montant IRF est totalement payé.

A.   Les moyens matériels et logistiques

Au 31 décembre 2014, le matériel roulant, informatique et la dotation en carburant se présentait de la façon suivante :

                      Tableau 5 : Répartition du matériel roulant et de la dotation carburant

Nature	Nombre au31 /12/2012	Nombre au31 /12/2014
Engins à deux roues	03	03
Dotation carburant	1.000.000	1.000.000

Source : DCI /Bogodogo

Commentaire : Au regard des données de ce tableau, si l’on prend en compte les sorties de terrain aux fins d’identification des immeubles, des bailleurs, des locataires, des magasins, de relances, de remise de courriers et de recensement autrement dit, les sorties pour effectuer le travail d’assiette, il est évident que ce matériel est non seulement insuffisant pour couvrir les cinq (5) secteurs et les communes rurales relevant de la DCI mais, il est dans un état défectueux, sans tenir compte de la dotation en carburant qui est dérisoire compte tenu des distances, du nombre des sorties programmées et de la cherté du prix  du carburant à la pompe.

En ce qui concerne le matériel informatique, il se présente comme suit :

Tableau 6: Récapitulatif du matériel informatique du bureau IRF au 31/12/2014

                  Source : DCI /Bogodogo

Commentaire : Depuis le début de l’année 2014, un effort est certes fait  avec le renouvellement du matériel informatique du  bureau IRF qui a presque doublé toutefois, l’impact du nouveau matériel est de nul effet sur le rendement, en ce sens que les agents n’utilisent pas l’outil informatique  à bon escient parce que le logiciel sintax n’est pas opérationnel, ce qui explique la persistance de la gestion manuelle dont le mode opératoire est décrit plus haut. Ce qui est la source de nombreuses insuffisances déjà relevées.

 

          B)  Les moyens humains

Au 31 décembre 2014 l’effectif des agents du bureau IRF se chiffrait à cinq (5) agents formant trois équipes de deux agents et un agent formant à lui seul une équipe pour la couverture des cinq (5) secteurs et des deux (2) communes rurales pour un total de  3589 contribuables gérés. Cette situation est aggravée au regard du nombre croissant de contribuables d’une année à une autre, à telle enseigne qu’il est quasiment impossible d’atteindre un quelconque objectif avec ces effectifs. Pour illustrer cette situation, voir tableau n°9 en annexe.

 Il faut également  dire que l’intégrité morale des agents est aussi déterminante dans la réussite de la mission de mobilisation des ressources fiscales. Le meilleur système fiscal dépend de la qualité morale des hommes chargés de l’administrer. A côté des valeurs prônées par la déontologie et l’éthique, il est des comportements qu’il faut dénoncer avec la plus grande fermeté. C’est la corruption et le manque de conscience professionnelle dont se rendent coupables certains agents. D’après nos investigations, il ressort que le mode opératoire consiste pour l’agent  de retirer un contrat pour le remplacer par un autre pour faire courir une nouvelle échéance, ainsi les dettes susceptibles d’être réclamées sont effacées. La contrepartie est bien évidemment le versement de pots de vin à la grande dame des caisses de l’Etat.

Paragraphe 4 : Les limites d’ordre réglementaire

L’art.27 de la loi de finances, gestion 2009 modifiant l’art.36 de la loi n°33-2007 du 06décembre 2007 portant loi de finances pour l’exécution du budget de l’Etat, gestion 2008 en exonérant les loyers dont le cumul est inférieur à 20.000FCFA, a ouvert une brèche où des bailleurs de mauvaise foi, s’y sont engouffrés en ramenant pratiquement toutes leurs déclarations dans cette fourchette, à l’effet de se soustraire ou de minimiser leur imposition. Cette situation est en grande partie corroborée par nos visites de terrain. (cf. tableau n°7)

 

 

 

Tableau n°7: La part des contrats dont le loyer est < 20.000 par rapport aux contrats totaux gérés

Secteurs	2012			2013			2014
	bailleurs	locataires	Loyer<20.000	bailleurs	locataires	Loyer<20.000	bailleurs	locataires	Loyer<20.000
14	466	619	175	453	557	192	467	573	226
15	415	1115	135	603	1403	143	728	1433	181
28	602	1136	435	697	1348	519	755	1388	539
29	502	707	197	496	699	248	522	738	217
30	451	740	27	459	737	396	579	777	451
Saaba & Koubri	146	151	64	151	114	84	172	188	97
Total	2606	4412	1287	2959	4840	1587	3645	4962	1728

Source : Tableau élaboré par nous à partir de nos recherches  au bureau IRF

Commentaires : A la lecture de ce tableau, on remarque que chaque année, et dans les proportions de 28.51%, 31.89% et 32.80%, les bailleurs ont déclarés des contrats de bail dont les loyers sont inférieurs à 20.000frs respectivement en 2012, 2013 et 2014, soit environ le tiers des bailleurs. En ce qui concerne les locataires, 49,08%, 42,69% et 55,03% des locataires ont conclu un contrat de moins de 20.000 frs en 2012, 2013 et 2014, soit la moitié des baux déclarés et sur lesquels aucun IRF n’est perçu hormis les droits d’enregistrement lors de leurs présentations à la formalité d’enregistrement.

Au regard des fortes proportions des petits contrats, un doute sérieux sur la sincérité des loyers déclarés existe. En effet, nous avons décidé, à l’effet de vérifier ces présomptions de fraude au fisc, de prélever quelques échantillons de ces baux et de les confronter avec la réalité du terrain. Les résultats sont éloquents et laissent pantois, des grands écarts sont en effet constatés par simple comparaison ou par la voie d’appréciation directe entre les loyers déclarés et la réalité. Malheureusement, face à ces constats, l’administration ne peut faire des redressements.

SECTION 2 : LES FACTEURS EXOGENES

Le langage juridique qui imprègne l’élaboration de la législation fiscale, notamment en matière de droits d’enregistrement, est complexe et difficilement accessible au commun des Burkinabè, même pour ceux qui sont sensés appliquer les textes en la matière. Cette difficulté, qui n’est pas l’apanage de la seule rigidité des textes, s’explique par endroit par le défaut d’instruction d’un nombre important des contribuables, d’où le choix par ces derniers du recours aux baux verbaux.

Paragraphe 1 : L’impact des locations verbales

C’est dans le contexte décrit précédemment que les contribuables sont invités à souscrire aux déclarations de contrats de bail. De nombreux cas de défaillances sont bien évidemment signalés et les explications suivantes peuvent être données :

Au cours de nos sorties, les contribuables prétendent ne pas être informés des démarches préalables auprès du fisc à l’occasion des baux qu’ils font avec les locataires, cela signifie, si d’aventure ils sont de bonne foi, que la faute incombe en partie à l’administration qui ne fait pas suffisamment de la communication ou de la sensibilisation.

D’autres se plaignent de la complexité du langage fiscal. Le domaine des droits d’enregistrement est en général redouté pour le juridisme et la complexité qui le caractérise[16], et l’analphabétisme aidant, limitent sa compréhension et freine l’ardeur de certains contribuables honnêtes à se plier aux règles fiscales établies, préférant ainsi les déclarations verbales.

Bien évidemment, dans chacune de ces situations, aucun contrat ne peut être produit même si cela simplifie la tâche de certains bailleurs illettrés qui sont, au demeurant de bonne foi.

Ceci est un pan explicatif de l’état des lieux qui est ainsi dévoilé et qui caractérise malheureusement l’état d’esprit d’une grande partie des contribuables. En ce moment, la voie est toute ouverte pour toute sorte  de dérives dont l’incivisme fiscal.

Paragraphe2 : L’incivisme fiscal

Le professeur Maurice COZIAN[17] distinguait trois types de contribuables :

- « les blancs comme neige » foncièrement honnêtes qui accomplissent allègrement leurs obligations sauf en cas d’oubli  involontaire ou de difficultés financières.

- « les noirs » foncièrement malhonnêtes qui détestent tout ce qui est prélèvement fiscal et utilisent tous les moyens pour échapper au paiement de l’impôt.

- « les gris » qui s’évadent par habileté ou par exploitation des failles des dispositions administratives et législatives.

A) Le défaut de  déclarations des contrats de bail

On distingue deux catégories de contribuables qui sont dans ce schéma :

- Il y’a les analphabètes, qui reçoivent l’information par le canal des locataires, qui veulent établir un contrat de bail avec leurs bailleurs, mais qui ne savent ni lire, ni écrire, encore moins remplir les imprimés fiscaux ou rédiger un contrat, mais s’abstiennent de respecter leurs obligations fiscales malgré l’information reçue. En cas d’insistance du locataire, ils sont invités à aller « voir ailleurs » ou lorsqu’ils se résignent à faire le contrat, il leur impose un montant, sous peine d’expulsion du locataire.

- Il y’a aussi ceux qui connaissent la règlementation, disposant donc des moyens intellectuels pour son respect, mais refusent tout simplement de le faire pour ne pas payer l’impôt. Ces derniers ont fait le choix de s’inscrire carrément dans la logique de l’incivisme fiscal, pour ces derniers, aucune indulgence ne doit leur être accordée, ils doivent subir toute la rigueur de la loi. L’incivisme fiscal a également un autre visage, c’est celui des minorations volontaires des loyers.

B) La mauvaise qualité des déclarations des contrats de bail

La fraude et l’évasion fiscales sont les deux principaux maux qui entachent une grande  partie des baux d’immeubles et la brèche ouverte par les dispositions de la loi n°33-2007 du 06 décembre 2007 qui exonère les loyers inférieurs à 20.000 frs, a constitué un terreau fertile qui a booster ces mauvaises pratiques.

Dans la pratique, ces comportements s’observent à travers les faits suivants :

- Il y’a d’abord le tripatouillage des références cadastrales qui consiste à donner de  fausses indications tenants au numéro du lot, de la parcelle de section, des adresse, de téléphone et même du secteur où l’immeuble est sensé abriter l’activité exercée. Cette pratique, bien que moins observée est plus gravissime dans la mesure où le contribuable cherche carrément à ne pas être retrouvé sur le terrain, donc à échapper totalement à l’impôt.

- Ensuite, il y’a que certains bailleurs déclarent  certains locataires  comme étant des parents proches, bien entendu avec la complicité de ces derniers.

- Il y’a également la collusion entre certains bailleurs et locataires, notamment ceux relevant de la CSI, qui profite d’une part au bailleur qui déclare moins d‘IRF, voire aucun IRF à payer et au locataire qui s’en tire aussi avec moins ou pas de droits d’enregistrement à payer. L’entente consiste en la minoration des loyers ou le non production du contrat de bail. C’est du reste à ce niveau qu’on rencontre le plus gros des contrats dont les loyers sont inférieurs à 20.000 Frs.

- Enfin, il y’a le tripatouillage forcé du prix du loyer, qui  constitue la problématique des équipes IRF ; dans ce cas, le contribuable ne cherche pas à se soustraire du circuit fiscal, mais simplement à minimiser le montant de ses impositions ; à cet effet, il est aidé par les failles du système fiscal qui ne prévoient pas de cadre juridique pour redresser les loyers. Ainsi, il peut déclarer allégrement  le montant qu’il veut.

Ces pratiques, à la limite de l’arbitraire dont sont victimes certains locataires et portent fortement préjudice aux caisses de l’Etat. En victimes résignées, les locataires sont contraints au silence de peur de perdre leurs logements dans un contexte de pénurie du logement. C’est du reste les conclusions d’une étude diligentée par la Banque de l’habitat du Burkina Faso en 2011 portant sur le besoin en logement de la ville de Ouagadougou, où il est ressorti que ce besoin est estimé à 14.000 logements/an. Ce qui  est énorme et explique que l’offre est toujours en deçà de la demande.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE 2 :      LES MESURES D’ACTION

Au regard du bilan des actions déployées par les acteurs impliqués dans la mission de mobilisation des recettes fiscales, le bilan d’ensemble des actions en matière de la gestion des baux de la DCI-B est mi-figue, mi-raisin. Cette situation est causée par la combinaison de facteurs exogènes et endogènes. Pour ce faire,  chaque acteur impliqué dans ladite gestion a l’obligation de relever les défis à son propre niveau pour que, dans une synergie d’action, à l’image d’un puzzle que l’on veut construire, les objectifs de mobilisation des recettes puissent être atteints  par la prise de mesures d’amélioration et par la définition des orientations d’actions afin de se projeter plus efficacement dans l’avenir.

Ces mesures doivent provenir concurremment  des acteurs suivants :

- la Direction du centre des impôts de Bogodogo

- la Direction générale des impôts

- l’Assemblée nationale

- le Ministère de l’Economie et des Finances

- le Ministère de l’habitat et de l’urbanisme

 

SECTION1 : Au niveau de la Direction du Centre des Impôts de Bogodogo.

Paragraphe 1: La mise en place d’une politique de communication et de sensibilisation

Les contribuables Burkinabè souffrent d’un certain nombre de comportements nuisibles à la bonne mobilisation des ressources fiscales, ces comportements s’expliquent par des pesanteurs socio historiques hérités de la période coloniale, « marquée par le traumatisme provoqué par l’autoritarisme qui caractérisait le prélèvement fiscal de l’époque ».[18] De nos jours, le contribuable conçoit toujours l’impôt comme une confiscation d’une partie de son revenu et l’administration doit développer des stratégies de communication et de sensibilisation envers cette couche qui souffre en grande partie d’analphabétisme. C’est pourquoi, la communication et la sensibilisation qui sont intimement liées, doivent être au cœur des préoccupations de la DGI. Or, à notre connaissance, il n’existe aucune politique de communication au niveau des structures décentralisées de la DGI  hormis le SERCO. Les investigations menées sur le terrain ont démontré que beaucoup de contribuables ne sont pas informés de leurs obligations fiscales. C’est pourquoi, nous recommandons la mise en place dans les DCI d’une structure chargée des relations avec le public et composée de professionnels de la communication à l’image des DCPM des ministères. Cette structure aura comme missions l’élaboration et l’exécution des politiques et des techniques de communication et de sensibilisation auprès des contribuables, et adaptées au besoin de l’administration fiscale conformément au vœu de Gérard CHAMBAS qui affirmait en ces termes : « en l’absence d’outils de vulgarisation, la majorité des contribuables est dans l’incapacité de comprendre directement à partir des textes, la règle fiscale ».[19]

 Il serait prétentieux pour notre part de faire des propositions des techniques de communication, que seuls les professionnels maîtrisent, afin de réussir définitivement la transformation des mentalités.

Paragraphe 2 :L’instauration d’un système  de contrôle interne

C’est bien connu, la meilleure  organisation dans une structure ne vaut que par la valeur des hommes qui l’animent et le contrôle interne dont il est ici question, doit être régulier et permanent, c’est un instrument dont disposent les supérieurs hiérarchiques mais qui n’est pas toujours mis en œuvre. Le contrôle a le mérite dans toute organisation du travail, de s’assurer que le contrat d’objectif assigné à une structure donnée est bien exécuté en vue d’atteindre des objectifs visés, il a aussi le mérite de corriger,  de réajuster ou  de recadrer les actions en fonction de leur évolution.

C’est également un outil de dissuasion et de prévention des mauvaises pratiques ou des mauvais comportements  qui sont préjudiciables à l’image de l’administration ou aux caisses de l’Etat car, le respect de la déontologie et de l’éthique par les acteurs chargés du prélèvement fiscal est aussi déterminant que la suffisance des moyens matériels et humains ou tout autre moyen.

Il pourrait être envisagé  soit de façon inopinée, soit de façon périodique de manière à mettre la pression sur les exécutants qui, très souvent baignent dans un environnement où le laxisme a pignon sur rue et l’esprit de professionnalisme fait défaut. A cet égard, l’opérationnalisation de sintax pourrait aussi contribuer à empêcher certains comportements décrits ci-avant car, un contrat enregistré avec toutes les informations y afférents est difficilement falsifiables parce que ce système de gestion s’appuie sur un réseau  intégré reliant tous les bureaux gestionnaires y compris la caisse et le bureau du receveur.

 

Paragraphe 3 : La mise en place d’une politique de recensement topographique

Dans le cadre de ses missions d’assiette, l’une des tâches qui incombe à l’échelon des DCI, c’est la maîtrise de la matière imposable à travers des actions comme des opérations de recensement à l’effet d’identifier la matière et les personnes imposables. Dans la terminologie fiscale, le recensement est une opération qui consiste à faire un inventaire systématique de la matière imposable à l’intérieur d’un territoire préalablement délimité par les services fiscaux en vue de l’élargissement de l’assiette.

 Cependant, le constat qui est fait, n’est pas satisfaisant au regard du potentiel immobilier et du nombre de contribuables gérés. L’analyse de ce fichier montre une augmentation d’année en année des contribuables avec une forte prédominance des CB dont le loyer est inférieur à 20.000 frs. Or, face à cette situation, seules deux opérations IRF tout au plus sont organisées dans l’année avec les maigres moyens que l’on sait. Aussi, nous recommandons l’organisation d’opérations de recensement sélectif et régulier avec au minimum une opération par trimestre pour tenir compte des moyens financiers insuffisants.

 Ces opérations, dont les cibles seront les immeubles bâtis et non bâtis consisteront à la collecte de données dont la bonne exploitation pourra permettre la mise à jour du fichier des baux et d‘IRF et à renflouer les caisses de l’Etat.

Il faudrait pour ce faire, mobiliser plus d’agents que d’habitude en impliquant d’autres agents que ceux de la DCI. Ceci pourra permettre  aux équipes constituées de couvrir de manière exhaustive le territoire fiscal à l’image de l’opération de 2013 qui a engrangé de bons résultats. Dans la pratique, l’opération de recensement consiste à recenser à l’aide d’un plan cadastral, les parcelles sur lesquelles sont exercées des activités, de même que celles comportant des bâtiments. Pour le mode opératoire, les équipes pourront se référer au manuel de recensement élaboré par la DGI en 2007 pour consolider l’exercice.

Ainsi, cela aura pour mérite de débusquer de nouveaux contribuables ainsi que les défaillants. Au regard des résultats observés lors des dernières opérations et à la qualité des renseignements collectés, nous estimons qu’un bon recensement fiscal peut véritablement contribuer à la l’élargissement de la matière imposable, à la rentrées de recettes en entendant la mise à jour d’autres instruments pour un exercice effectif et efficace du contrôle. Pour ce faire, la place de l’outil informatique est plus que jamais déterminante, notamment l’utilisation à bon escient de l’outil informatique (cf. tableaux n°8 et n°4 p.26).

 

Tableau n°8 : Récapitulatif des opérations de recensement

Année	Nombre agents	période	CB recensés	défaillants	CB établis	jours	Recouvrement IRF &DE
2012	08	6&11/2012	232	184	121	14	66.709.266
2013	18	7 &10/2013	654	373	229	30	72.928.439
2014	08	9&10/2014	154	80	43	25	Non disponible

Source : tableau fait par nous à partir des baux déclarés

 

 

        

Commentaires : L’analyse du tableau révèle la rentabilité des opérations de recensement organisées au cours des trois années. En effet, à la lecture du tableau, on peut faire les observations suivantes :

- Le fait notable majeur que nous devons d’emblée reconnaître, c’est le grand nombre des contrats qui sont établis suite à ces opérations de contrôles, ce qui permet de renflouer les caisses de l’Etat en matière de droits d’enregistrement, droits de renouvellement, droits de timbre et d’IRF. Le pic observé en 2013 s’explique par la vaste opération IRF ayant mobilisé d’énormes moyens.

- En termes de nombre de jours et d’agents mobilisés, l’illisibilité des chiffres sur le graphique montre la faiblesse des moyens mis en jeu lors des opérations de recensement à l’exception de celle de 2013. On remarque que malgré ces insuffisances, des résultats satisfaisants sont toujours engrangés. Cela signifie que les rendements seront encore meilleurs si des moyens conséquents sont déployés.

- Au niveau des contrats recensés, on note le dépassement très net en 2013 des contrats recensés en comparaison avec ceux recensés en 2012 qui sont légèrement plus nombreux que ceux recensés en 2014. Cela prouve qu’en 2014, les activités du bureau ont réellement ralenti, sans doute causé par  les préparatifs d’un éventuel déménagement.

- Le nombre des défaillants étant fonction du nombre total recensé, le chiffre 80 qui est le plus bas ne signifie donc pas que les contribuables sont devenus plus civiques en 2014, mais s’explique à cause du faible taux de recensement.

Paragraphe 4 : Les  mesures d’ordre organisationnel et de gestion des services compétents

La gestion des baux  au niveau des services de base  est confrontée à des problèmes au titre desquels l’absence de répartition précise des tâches entre le bureau IRF et enregistrement.

 Pour ce faire, nous recommandons pour les bureaux IRF et enregistrement, l’opérationnalisation du logiciel gesbaux (système de gestion automatisé des baux) désormais intégré dans sintax, pour saisir tous les contrats y compris ceux jetés aux oubliettes. Cela permettra de repartir à zéro, de maitriser le fichier afin de faciliter les prévisions fiscales par la production de statistiques fiables elles mêmes adossées aux données fiables saisies, de simplifier les contrôles des supérieurs hiérarchiques, de suivre les renouvellements et les résiliations, de gagner en temps et enfin de limiter les risques d’erreurs  liés à la gestion manuelle.

D’autre part, il est aussi recommandé au bureau enregistrement de transmettre  systématiquement un exemplaire des contrats enregistrés au bureau d’assiette pour leur permettre de faire des recoupements et d’exercer éventuellement  des contrôles TVA sur loyers.

Enfin, il faut relever le fait que les baux  font l’objet de plusieurs analyses, d’abord au bureau IRF et ensuite au bureau enregistrement et par le receveur, ce qui n’est pas une mauvaise chose.  Cependant, nous estimons que cette gestion en tandem contribue à alourdir la gestion des baux. Pour mettre un terme à ce dédoublement fonctionnel pour permettre une gestion efficace, il serait souhaitable de confier en amont, l’analyse et la liquidation des droits d’enregistrement des baux d’immeubles au bureau enregistrement parce que c’est son rôle (Cf.art.230) comme cela se fait dans certaines DCI, et en aval, les bureaux IRF et de recouvrement vont parachever le processus par le truchement de l’exemplaire du CB transmis par le bureau enregistrement au bureau IRF. A défaut, le bureau enregistrement devrait imputer au bureau IRF en premier lieu les contrats, dans le but uniquement de contrôler l’exactitude des références cadastrales de l’immeuble objet du bail. Ce qui n’est contraire à aucune disposition administrative ni réglementaire.

 

 

 

 

SECTION 2 : Au niveau de la Direction Générale des Impôts

Les actions au niveau de la DGI doivent débuter par la mise en place urgente d’instruments  ou de mécanismes adéquats de reconstitution des bases imposables en matière d’IRF, qui permettraient aux agents de faire des contrôles. Pour l’heure, les agents ne disposent pas véritablement de cadre juridique pour accomplir cette tâche, ce qui fait l’affaire bien entendu de certains bailleurs.

Paragraphe 1 :L’élaboration des monographies professionnelles des loyers

L’un des risques majeurs du système fiscal déclaratif, c’est la minoration des bases imposables. En effet, l’impôt étant un prélèvement sur le patrimoine du contribuable au profit de l’Etat, cela peut conduire ce dernier à s’abstenir de déclarer ou tout plus de faire des fausses déclarations. Or, l’impôt doit être établi de façon équitable de sorte à éviter qu’une minorité ne supporte seule le poids de l’impôt. Ce qui explique la nécessité d’instaurer un contrôle fiscal. Parmi les outils de ce contrôle, on peut citer les monographies professionnelles comme une méthode de reconstitution des bases d’imposition ou d’évaluation des loyers.

Les monographies professionnelles sont des études détaillées sur les différents aspects d’une activité ou une profession. Elles sont conçues pour apporter aux agents chargés du contrôle, les méthodes de reconstitution des bases d’imposition. Elles fournissent une multitude d’éléments à l’administration fiscale afin de mieux appréhender une activité dans les soucis d’une imposition efficiente. Les monographies vont alors procurer aux agents une documentation issue d’une analyse d’ensemble d’un secteur d’activité donnée.

En effet, l’importance des monographies n’a pas échappé à l’administration fiscale Burkinabè qui, aux termes de l’arrêté n°188/MEF/SG/DGI du 17/11/1997 portant organisation et fonctionnement de la DVE, a confié à cette structure, l’élaboration des monographies professionnelles. Il faut cependant noter que malgré cette volonté affichée, les monographies ne sont pas encore disponibles dans certains secteurs comme l’immobilier hormis en matière minière. Quant on sait que l’action de contrôle doit se faire en référence à une documentation tirant sa source de la loi, son absence prive l’administration d’éléments fiables et objectifs d’appréciation, ce qui l’oblige à recourir aux impositions forfaitaires (T.O) qui sont très souvent sources de contestation et de recours sans fin, ou conduit simplement à des sous évaluations qui lèsent l’administration.

Nous recommandons donc, la mise en place immédiate d’un comité d’experts agrée en matière d’expertise immobilière dont la mission sera l’élaboration des monographies en matière immobilière. Ce comité pourrait être épaulé par des représentants de l’administration fiscale, du ministère de l’habitat et de l’urbanisme, des sociétés civiles et agences immobilières, dont les travaux seront validés par des instances supérieures.

 

Paragraphe 2 : La mise en place d’un cadastre fiscal

La loi 034-2012/AN portant RAF au Burkina Faso dispose en son article 199 : « le cadastre est l’inventaire de la propriété foncière et immobilière. Il est le système unitaire des archives techniques, fiscales et juridiques de toutes les terres du territoire national. Il constitue un ensemble de techniques ou d’outils d’identification, d’enregistrement, de description et d’évaluation des terres. Il doit être descriptif, exhaustif et permanent ».

Il faut dire que le cadastre est également l’administration fiscale chargée d’établir l’impôt foncier.

Le projet cadastre fiscal de la DGI s’inscrit dans une vision stratégique d’élargissement de l’assiette fiscale, et l’objectif global de ce projet est de contribuer à l’amélioration du rendement des impôts et taxes liés au fonciers, et au patrimoine immobilier des entreprises. Plus concrètement, le projet cadastre fiscal vise l’atteinte des objectifs globaux suivants :

-réformer la fiscalité liée au foncier à travers l’institution d’une taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties ;

-mettre à la disposition des acteurs du foncier, un fichier immobilier fiable et régulièrement mis à jour.

Ainsi l’apport du cadastre fiscal nous semble déterminant dans la fixation des valeurs locatives et cela aurait eu le mérite de faciliter les contrôles, mais aussi pourrait servir dans l’élaboration d’une politique de règlementation des loyers. A cet égard, Alain Telesphore ZONGO déclarait en ces termes : « un cadastre fiscal est réalisable et rentable au Burkina Faso car, du fait des renseignements qu’il fournit, il constitue une véritable banque de donnés dont le bénéfice pourra être étendu à d’autres secteurs pour une meilleure gestion foncière et une mobilisation optimale des ressources fiscales.»[20]

Paragraphe 3 : La mise en place de la commission de conciliation (art.22, 23,24 du CET)

En ce qui concerne les droits d’enregistrement, l’administration fiscale peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception des droits lorsqu’elle constate des insuffisances, des irrégularités, des dissimulations, des omissions ou lorsqu’elle estime que ce prix ou cette évaluation est inférieure à la valeur vénale des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Cette rectification est effectuée suivant la procédure de redressement contradictoire prévue à l’article 20 du LPF, l’administration est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés ou des évaluations fournies.

En cas de désaccord persistant entre l’administration et le contribuable sur la valeur vénale retenue en dernier lieu par l’administration, le litige est soumis à l’appréciation de la commission instituée en vue de la fixation de la valeur taxable. Le recours de la commission est autorisé pour tous les actes ou déclarations constatant la transmission de jouissance de biens immeubles notamment les baux d’immeubles.

Aussi, nous estimons que l’avènement de cette commission prévue par la loi et non encore installée, contribuera sans nul doute à combler le vide juridique, à l’instar du cadastre fiscal et des monographies, en tant qu’outils d’aide à la reconstitution des bases déclarées et aux redressements  fiscaux.

SECTION 3 : Au niveau du Ministère de l’Economie et des Finances

L’atteinte des objectifs de mobilisation optimale des ressources fiscales reste tributaire d’un certain nombre de conditionnalités parmi lesquelles on peut citer les moyens juridiques, humains, matériels et logistiques en qualité et en quantité. La mise à la disposition de ces moyens dépend d’un seul acteur qui est le MEF, pourvoyeur en moyens ci-dessus cités.

Paragraphe1 : Allocation de moyens humains

Au plan du personnel, nous avons constaté un manque crucial dans tous les bureaux de la DCI-B. En ce qui concerne le bureau IRF, le manque est plus criard au regard des ratios très faibles pour la couverture du territoire fiscal.

Cette question ne relevant pas de la DCI, nous recommandons l’augmentation des effectifs dans les recrutements d’agents des services fiscaux, surtout dans la catégorie des agents de constations et d’assiette qui sont par excellence des agents de terrain, eu égard  à l’importance du potentiel à explorer et exploiter.

Paragraphe 2 : Octroi de moyens matériels et logistiques

Vu l’ampleur des tâches à eux confiées, et qui sont essentiellement des actions de constations et d’assiettes, donc de terrain, les agents ont besoin de moyens pour leur accomplissement correct, aussi, nous recommandons la fourniture en nombre suffisant de moyens de locomotion dignes des agents du fisc et qui forcent  le respect, en particulier des véhicules de service qui seront utilisés en fonction des missions à accomplir et des engins en nombre suffisants.

A cet effet, une formule d’entretien des engins devra être instaurée pour stimuler l’usage à bon escient desdits engins. Les engins subissant un amortissement accéléré dû au passage de mains à mains lors des redéploiements, ils deviennent inutilisables à très court  terme.

Il faut aussi relever la dotation en carburant et dont la gestion est lourde à cause du système des cartes magnétiques, nous exhortons alors le MEF à revoir à la hausse le montant de cette dotation qui est, à l’heure actuelle de 25.000 frs par équipe et de simplifier la gestion en revenant à l’utilisation des bons.

La conjugaison de ces deux moyens vont permettre d’envisager des sorties fréquentes pour toutes fins utiles et permettra la couverture de l’ensemble du territoire fiscal.

Il en est de même pour le matériel informatique dont la situation et l’état sont des plus reluisants il faut le dire, cependant, les insuffisances résident dans la non utilisation de sintax, ce qui rend difficile toute opération de planification, de prévisions, y compris la fiabilité et la conservations des informations fiscales, d’où notre appel à l’instauration d’un contrôle interne en entendant la mise en place de cet outil.

Au regard de l’importance du défi à relever, le MEF devrait donc montrer patte blanche en jouant effectivement  toute sa partition dans le concert des structures de mobilisation des recettes fiscales.

 

Section 4 : Au niveau du Ministère de l’Habitat et l’Urbanisme

La responsabilité d’un Etat qui a pour souci d’assister ses administrés qui vivent  dans un contexte de vie chère, due en partie à la précarité du logement, c’est d’agir sur les différents leviers qui gouvernent la vie des populations. Pour le cas qui concerne le sujet traité, il convient d’agir sur le marché immobilier par des mesures fortes d’encadrement des loyers à l’effet de desserrer l’étau autour de la montée vertigineuse du prix des loyers. D’autres pays comme le Sénégal ont déjà devancé le Burkina Faso en la matière, en baissant les loyers à usage d’habitation pour compter de février 2014; cette mesure s’inscrit dans une politique globale de réglementation des loyers et vise, non seulement un meilleur accès au logement, mais également à améliorer le pouvoir d’achat des Sénégalais par le biais de l’épargne qui s’en dégagera. En effet, le Président Macky Sall a promulgué le 24/01/2014 la loi portant baisse des loyers des immeubles à usage d’habitation allant de 4% à 29% ainsi qu’il suit : 29% pour les loyers inférieurs à 150.000 FCFA (229euro), 14% pour les loyers inférieurs à 500.000 FCFA (763 euro) et supérieurs à 150.000, et 4% pour les loyers supérieurs à 500.000. Le Burkina pourrait s’en inspirer en tenant compte de nos réalités pour légiférer, en mettant en place un observatoire des loyers et en tenant aussi compte des réalités de chaque ville.

Pour ce qui concerne le Burkina Faso, le gouvernement a annoncé une réglementation future des loyers. Cette mesure tant attendue par les locataires et que nous considérons comme une action de salubrité publique, devra permettre à notre avis, d’assainir un secteur gangréné par la spéculation tout azimut, elle permettra aussi de sécuriser les logements des locataires très souvent malmenés  par certains bailleurs et enfin elle permettra au fisc d’imposer correctement les revenus locatifs par la mise en place d’un observatoire des loyers qui sera imposable à tout bailleur.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE

            L’étude des causes explicatives de la contre performance dans la gestion des baux nous a permis de comprendre que plusieurs facteurs interagissent pour donner les résultats que l’on sait. Cela rend plus difficile la recherche de solutions aux différentes contraintes que nous avons soulignées.

En effet, de nos enquêtes, nous avons abouti aux conclusions selon lesquels le plus gros effort doit être fait par le MEF notamment dans la dotation en moyens matériels et humains conséquents, quant aux autres structures que sont la DCI-B et la DGI, des efforts en terme d’organisation, en terme d’innovation et en termes d’application effective et de relecture des textes fiscaux doivent être faits.

Dans tous les cas, la mobilisation des ressources financières par les structures impliquées suppose une organisation solide des hommes et du travail, des moyens matériels et juridiques conséquents  et une stratégie gagnante dont le bon maillage contribuera sans aucun doute à l’atteinte des objectifs.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCLUSION GENERALE

Aux termes de cet exercice sur un thème que nous estimons très pertinent et d’actualité, le principal enseignement que l’on doit retenir, est que le domaine de l’immobilier offre d’énormes perspectives en matière fiscale. Le contrat de bail qui est l’acte duquel résulte une variété d’impôts et taxes, se caractérise par des difficultés de gestion dont les origines sont multiples. Cette multiplicité des prélèvements fiscaux peut s’expliquer par la volonté de l’Etat de se doter de maximum de moyens financiers pour faire face à ses dépenses. De la lourdeur administrative et organisationnelle en passant par le manque de moyens humains, matériels et juridiques, la contribution tant souhaitée des baux  à l’amélioration des impositions est plus que jamais remise en cause, alors que tous s’accordent que le secteur immobilier peut véritablement apporter sa pierre dans l’atteinte des objectifs communautaires s’il est imposé à sa juste valeur. Aussi, face à la faiblesse du rendement fiscal en matière de baux d’immeuble de la DCI Bogodogo, caractérisée par des taux de recouvrement avoisinant 50%  au cours des trois dernières années, l’administration, à tous les niveaux doit impérativement s’impliquer davantage dans des réformes productives pour porter à un niveau optimal ces prélèvements fiscaux qui accéléraient au mieux la croissance de certains indicateurs de performances qui sont en deçà des attentes.

Quand on sait que le système fiscal du Burkina Faso s’apparente au système fiscal des pays en développement, dont la caractéristique essentielle est la faiblesse de leur rendement, et comme l’affirme Pheuiphanh Ngaosyvathn [21]: « la ponction fiscale des pays en développement est faible parce que les pouvoirs publics ne la déterminent pas en fonction des données propres de leur économie », et au regard de la baisse de l’aide aux développement, il est plus qu’urgent de lancer un cri d’alarme à l’ensemble des acteurs des finances publiques et économiques au recentrage des efforts sur les potentialités nationales qui existent réellement, mais, qui sont peu exploitées. Un sursaut civique et patriotique est également demandé à l’ensemble des contribuables à l’effet de relever tous ensemble le défi du développement du Burkina Faso.

Quant aux répercussions sur le plan social des opérations immobilières, nous disons que l’Etat  aussi la  responsabilité d’adopter des mesures de désengorgement de la ville de Ouagadougou qui étouffe du fait de la concentration des activités économiques et administratives, presque logées dans la même zone. Pour ce faire, il doit favoriser la création de pôles de développement économiques à travers le pays, de sorte à permettre la fixation des populations, pour freiner l’exode vers les grands centres dont l’accroissement des populations est à l’origine des fortes demandes en logement. L’Etat doit aussi engager un vaste programme de construction de logement sociaux  et de veiller à ce que les prix de location ne soient pas alignés sur les prix du marché mais, adossés aux réalités que vivent les populations.

A cet effet, nous saluons l’adoption de la loi n°57-2008/AN portant promotion immobilière du CUCB, ainsi que la création du CFAC, qui ont permis de booster les constructions immobilières dans la ville de Ouagadougou engendrant un triple impact à savoir fiscal, social et économique.

Nous reconnaissons que cette étude, qui n’a pas pu faire le point sur toutes les difficultés liés à la gestion des baux, aura permis de révéler un pan de ces difficultés et de faire des suggestions idoines de solutionnement pouvant conduire à une optimisation des rendements attendus.

Au titre de ces aspects, le recouvrement est un volet fondamental. La finalité de l’impôt étant la rentrée des recettes dans les caisses de l’Etat, des actions idoines doivent également être mise en œuvre pour une mobilisation efficace des impôts liés aux baux.

Aussi, nous espérons avoir tracé les sillons qui serviront à ceux qui voudront approfondir ce sujet, de trouver dans cette étude, quelques éléments de repères pouvant leur être d’une utilité certaine.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TABLE DES MATIERES

 

AVERTISSEMENT …………………………………………………………………………………………………………………………………..i

DEDICACE………………………………………………………………………………………………………………………………………………ii

REMERCIEMENT……………………………………………………………………………………………………………………………………iii

SIGLES ET ABREVIATIONS……………………………………………………………………………………………………………………iv

INTRODUCTION GENERALE. 1

PREMIERE  PARTIE : 6

LES PRELEVEMENTS FISCAUX SUR LES REVENUS FONCIERS. 6

CHAPITRE 1: LES DIFFERENTS IMPOTS LIES AUX REVENUS FONCIERS OU AUX BAUX D’IMMEUBLES. 7

SECTION 1 : LES  DROITS  D’ENREGISTREMENT. 7

SECTION 2 : L’IMPOT SUR LES REVENUS FONCIERS (IRF). 15

CHAPITRE 2 :     LA  GESTION DES BAUX D’IMMEUBLES. 24

SECTION 2 : LA GESTION  ACTUELLE DES BAUX  ET LE NIVEAU ACTUELLE DU CONTROLE. 27

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE. 32

CHAPITRE 1 : Les facteurs explicatifs des contreperformances. 34

SECTION 1 : LES FACTEURS ENDOGENES. 34

SECTION 2 : LES FACTEURS EXOGENES. 42

CHAPITRE 2 :      LES MESURES D’ACTION.. 45

SECTION1 : Au niveau de la Direction du Centre des Impôts de Bogodogo. 45

SECTION 2 : Au niveau de la Direction Générale des Impôts. 51

SECTION 3 : Au niveau du Ministère de l’Economie et des Finances. 53

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE. 56

CONCLUSION GENERALE. 57

TABLE DES MATIERES. 59

BIBLIOGRAPHIE………………………………………………………………………………………………………………………………………i

ANNEXES………………………………………………………………………………………………………………………………………………iii